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일본: 집값은 반드시 내린다? 집은 ‘고가의 소모품’

글, 어예진

📌 필진 소개: 안녕하세요. 해담경제연구소 어예진 소장입니다. 저는 한국경제TV에서 기자와 앵커로 일했고요. 지금은 국내 경제, 그리고 해외에서 벌어지는 다양한 사건과 뉴스들을 어떻게 이해하고 받아들여야 할지를 탐구하는 연구자이자 방송인으로 살아가고 있습니다.

세계 여러 나라들의 청년 주거 정책을 돌아보는 ‘청년 주거 세계여행’. 첫 번째로 함께 여행할 나라는 바로 옆 나라 이웃나라 일본입니다.


제 지인 중에 일본 도심 외곽에 사는 분이 있습니다. 십여 년 전 일본으로 건너가 집을 구매해 지금까지 쭉 살고 있죠. 얼마 전 제가 그간 집값이 얼마나 올랐냐고 물었어요. 그때 그분이 밝게 웃으며 한 얘기가 잊히지 않습니다.


“바닥일 때 샀는데… 다행히 그대로야~ *^^*”


부동산은 대부분의 나라에서 ‘투자 자산’으로 여겨져요. 집을 적당한 가격에 구매해 잘 관리하면, 결국 가치는 상승한다고 생각하기 때문입니다. 주변 환경까지 더 좋아진다면 금상첨화죠. 


실제 우리나라 데이터를 보아도 단기간의 주택 가격은 올랐다 내렸다 하는 모습이지만, 5년, 10년 단위로 그래프를 보면 주택 가격은 결국엔 올라 있습니다. 그러나 이런 기준으로 일본에서 주택을 구매했다간 내가 상상한 것과 전혀 다른 결과를 얻게 될 가능성이 높아요.


주택은 고가의 소모품


일본에서 주택은 투자 자산이 아닌 자동차나 휴대폰 같은 고가의 소모품이라고 생각합니다. 휴대폰도 느려지고 고장이 나는 시한이 있듯, 일본에선 주택의 수명을 20~30년 정도로 봅니다. 그 정도 되면 지진이나 쓰나미 한 번쯤은 겪기 마련이라 구조물들이 망가지기 시작할 때라는 거죠.

시기가 되면 재건축을 하거나 보수, 또는 리모델링을 하는데요. 일본에서는 집을 수리하는 데 비용이 생각보다 많이 듭니다. 게다가 재건축이 결정됐다고 해도 대부분 일률적으로 현재 *감가상각 된 건물가치 기준으로 현금 보상을 받기 때문에, 일본에서 재건축이란 좋은 일이 아닙니다. 


*감가상각: 시간의 흐름에 따라 자산의 가치가 줄어드는 것을 반영하는 계산법을 말해요.


사정이 이렇다 보니, 대부분의 일본인들은 ‘집은 시간이 지날수록 가치가 떨어지는 것’이라고 생각해요. 그렇기 때문에 집을 반드시 사야 한다는 생각도 가지고 있지 않죠. 자산의 가치는 떨어지는데 대출은 계속 갚아야 하는 상황이라면, 임대로 거주하는 것과 비교했을 때 주택 소유는 크게 메리트가 없기 때문입니다. 


마라맛 부동산을 맛보다


일본인들은 언제부터 ‘집은 사면 무조건 가치가 떨어지는 것’이라고 생각하게 되었을까요? 일본도 한때 ‘부동산 불패’라는 믿음을 기반으로 버블이 형성되던 시기가 있었어요. 1980년대 돈을 풀어 내수를 부양했던 부동산 버블이 일었던 때인데요. 90년대 들어 결국 버블이 터지고, 부동산 가치가 하락함에 따라 임대 가격도 무섭게 떨어졌어요.


대출을 잔뜩 받아 주택을 구매했던 사람들이 감당 안 되는 이자와 원리금 상환 압박을 받는 경험을 한 뒤, 더 이상 주택은 투자의 수단이 아니라는 인식이 팽배하게 되었죠. 마라맛 부동산 시장을 경험한 일본인들은 그때 이후 주택은 그저 삶의 터전일 뿐이라는 인식의 변화를 맞이하게 됩니다. 


이는 곧 부동산 거래에서 매매보다 임대차 수요 증가라는 결과로 이어졌어요. 1980년대 25~30% 수준에 그쳤던 임대차 비율은, 부동산 거품이 꺼지면서 시장 거래량의 50%대까지 치솟게 됩니다. 


우리가 잘 아는 <짱구는 못 말려>의 원작만화는 1990년에 처음 연재가 시작됐어요. 당시 짱구 아빠가 35년 주택담보대출로 집을 샀으니… 왜 그렇게 항상 축 쳐진 어깨를 하고 있었는지 이제 이해가 가시죠? 


요즘 일본의 청년 중에서는 집을 사겠다는 생각을 가진 사람이 매우 적어요. 굳이 내가 집을 산다면 ‘결혼 후 아이가 생겼을 때, 도심 외곽으로 나가서 단독주택을 짓겠다’라는 계획을 가진 청년들이 많습니다. 


‘결혼 후 도쿄 입성이 아니라 오히려 외곽으로 나간다고?’ 하는 생각이 드실지도 모르겠네요. 일본의 청년들이 그렇게 생각하는 이유는 외곽이 오히려 교통, 교육, 녹지 등 인프라 측면에서 아이를 키우기 좋은 환경이기 때문이에요.


앞서 살펴본 내용을 통해 예상이 가시겠지만, 일본은 국가 차원에서도 청년층의 주거 문제가 지원책이 필요할 만큼 심각하다고 여기지 않습니다. 


일본은 공공 임대 시장이 매우 크고, 나라에서 가격을 안정적으로 붙잡고 있는 덕분에 민간 사업자들이 가격을 함부로 올릴 수 없는 구조예요.


나라에서는 청년보다는 임대 계약 기피 대상이 될 수 있는 고령자와 장애인을 보호하기 위한 정책을 적극적으로 시행한다고 해요. 부동산 구입에 있어서는 아이가 있는 세대나 젊은 부부를 대상으로 세금 감면과 같은 혜택을 주고 있고요. 


예외는 있다


그런데 일본인들의 보편적인 주택 개념이 적용되지 않는 곳이 있습니다. 바로 도쿄입니다. 건축비용 증가와 공급 부족으로 아파트 가격이 3년 연속 사상 최고치를 기록하고 있다는 바로 그곳이죠. 특히 도쿄 핵심지역을 뜻하는 ‘도쿄 23구’에 거주하고자 하는 사람들의 수요가 매우 높습니다. 결혼을 하지 않은 젊은이들의 경우 더욱 도시에 계속 거주하며 일을 하고 싶어 해요.

도쿄 23구. 출처: hokushinfudosan


도쿄는 집값도 계속 오른다는데, 집을 사면 참 좋겠지만 일본 청년에게 도쿄 집값은 매우 비싼 편입니다. 도쿄 23구 인기 지역에 있는 방1개, 거실, 다이닝룸, 주방으로 구성된 12평짜리 맨션의 가격은 한화로 10억 원이 넘습니다. 신축이라면 15억 원 이상으로 올라가요. 


이 때문에 젊은 세대들은 임대를 선택하는 성향이 점점 강해지는데요. 결혼을 늦게 하거나 하지 않는 사람들이 늘고, 아이를 낳지 않고 부부 둘만 사는 가구가 많아지면서 넓은 거주 공간도 필요 없다고 생각합니다. 청년들의 삶의 변화가 임대 수요를 변화시키고 있는 거죠.


우리와는 조금 다른 일본의 주택 개념


그럼 일본 20~30대 청년들은 어떤 집에서 살까요? 보통 도심이나 지역의 역 근처에 있는 ‘맨션’에 많이 삽니다. 맨션은 3층 이상의 철근 콘크리트 구조 건물인데요. 도심에는 초고층의 ‘타워맨션’들이 즐비하게 들어서 있습니다. 최근 일본 청년들이 가장 선호하는 주거 형태예요. 도쿄 23구에 있는 새로 지은 초고층 타워맨션의 경우, 7평짜리 원룸 월세가 최소 130만 원 선입니다. 이를 훌쩍 넘는 가격도 즐비하고요.

일본 맨션. 출처: yolo-japan.com  
일본 타워맨션. 출처: 쿠키뉴스  

일본 스튜디오(원룸) 타입 평면도. 출처: mij-re.com


일반 맨션의 경우도 23구에 있다면 최소 월세 70만 원 이상 지불할 각오를 해야 집을 구할 수 있어요. 물론 초기 계약 비용에는 사례금(2차 대전 이후 매물이 부족한 시대에 집을 내줘서 고맙다는 의미로 주인에게 사례금을 주던 것에서 이어진 관례. 보통 월세1~3개월 분), 보증금, 중개수수료(월세 1개월분) 등이 추가로 필요하죠. 그러나 같은 조건으로 우리나라의 고양시나 분당에 해당하는 외곽 도시로 나간다면 원룸 맨션의 경우 월세는 40만 원대, 방2개 짜리는 80~150만 원대로 낮아집니다.


일본에도 아파트는 있습니다. 그런데 우리나라에서 흔히 볼 수 있는 고층 아파트가 아니고, 주로 2층짜리 목조 또는 철골 구조의 다소 허름한 건축물인 경우가 많아요. 그래서 일본에서는 아파트에 산다고 하면 생활이 넉넉하지 않다는 이미지를 떠올린다고 해요.

일본 아파트. 출처: Tokyo JET Wiki


그럼 거주 옵션이 맨션, 아파트, 단독주택 밖에 없느냐? 그건 아닙니다. UR이라는 공공임대 주택이 있어요. 정부가 직접 매입해 관리하는 임대 아파트인데, 단지 내 놀이터와 녹지 공간 등을 갖추고 있어 우리나라 아파트 단지와 비슷한 모습이에요.


UR 임대 주택은 보통 집을 구할 때 초기비용으로 나가는 중개수수료, 사례금, 보증금이 없다는 장점이 있습니다. 다만 소득이 증명되어야 하고, 그 심사기준도 높으며, 대개 30년~50년 된 노후 건물이 많습니다. 요즘은 신축 UR을 건축할 토지가 부족한 탓에 타워맨션 형태로 많이 짓고 있다고 합니다.

일본 UR 임대 주택. 출처: indojapanpulse.com


정리해 보면 이렇습니다. 

  • 일본인들은 집이란 시간이 지날수록 가치가 떨어지는 소모품이라고 생각한다.
  • 그래서 내 소유의 집이 반드시 있어야 한다는 개념이 없다
  • 일본의 청년들도 일자리를 위해 도심에서 거주하기를 희망한다
  • 일본의 주택 형태는 크게 맨션, 단독주택, 아파트, 그리고 국가가 운영하는 임대주택인 UR이 있다
  • 1인 가구가 증가하면서 넓지 않은 원룸 형태의 맨션 선호가 높다
  • 일본의 젊은 세대는 굳이 집을 구매한다면 결혼 후 아이가 생겼을 때 외곽으로 나가 주택에 살겠다는 생각이다
  • 일본 정부는 청년 주거 문제가 심각하다고 보지 않기 때문에 별도의 지원책은 갖고 있지 않다. 그러나 아이가 있는 집, 신혼부부를 위한 세금 감면 정책 등이 있다


언어도 문화도 비슷한 부분이 많은 일본이지만 주택에 대한 생각만큼은 전혀 다른 일본의 이야기를 살펴봤습니다. 다음 주에도 흥미로운 이웃나라의 주거 이야기로 만나요. 


💌 <청년 주거 세계여행>은 매주 수요일 머니레터에 연재됩니다

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