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경제뉴스

2021-05-31

서울 강서구·관악구·은평구와 부천에서 2017년 이후에 빌라 전세를 얻었다면 더 주의 깊게 읽어주세요. 가족 관계인 3명이 최대 500여 채의 빌라에서 임대차를 운영하다가 전세보증금을 돌려주지 않은 (사기) 혐의로 수사를 받고 있습니다. 그들이 2017년 소유한 12채의 주택은 2년 만에 524채로 불었다가, 2020년에는 417채, 2021년 5월 기준 397채가 됐습니다. 갭투자를 통해 빠르게 주택을 늘렸다고 해요.

 

갭투자는 충분한 자본이 없는 상태에서 대출금과 세입자의 전세금을 합쳐 주택을 매수했다가, 집값이 오르면 차익을 남기는 투자 방식입니다. 세입자가 전세금을 돌려달라는 요청만 하지 않으면, 임대인이 적은 자본으로 큰 이익을 볼 수 있는 거죠. 규제가 생겨나고 있지만 여전히 횡행합니다. 지난달 서울 주택 거래의 절반이 갭투자일 정도예요. 

 

📍갭투자는 리스크가 큰 투자이기도 합니다. 세입자 한 명이라도 전세 계약을 연장하지 않겠다고 하면 구멍이 나기 시작하죠. 전세보증금반환보험(HUG)에 가입된 주택은 지난해 기준 125채인데, 이 중 18건의 보증금 미반환사고가 접수됐다고 하니, 관련 지역의 전세 세입자분들은 문제가 없는지 한 번 확인해보세요!

2021-05-31

부동산 관련 대출을 받을 때 가장 많이 듣게 되는 용어 중 하나가 DSR입니다. DSR은 내가 버는 돈 중 얼마만큼이 원리금 상환에 쓰이는가 하는 지표입니다. 풀어서 말하면 ‘총부채원리금상환비율’이에요. 예를 들어 한 달에 100원을 벌 때 대출 원금과 이자를 갚는 비용으로 40원이 나간다면 나의 DSR 비율은 40%인 거죠.

 

정부는 7월부터 DSR 규제를 강화하겠다고 발표했어요. 규제지역에서 6억 원이 넘는 주택을 구매하거나, 지역과 상관없이 1억 원이 넘는 신용대출을 받을 때 우선적으로 적용됩니다. 내년 7월부터는 총대출이 2억 원, 또 내후년 7월부터는 총대출이 1억 원을 넘길 때마다 적용하면서 3년간 단계적으로 DSR을 40% 이하로 규제하기로 했습니다

 

📍 DSR 비율이 너무 높으면 대출상환을 연체하게 될 가능성이 높습니다. 만약 DSR 비율이 90%라면, 월급을 받아 90%는 빚을 갚는 데만 사용해야 하기 때문에 아주 고소득자가 아니라면 생활이 빠듯해질 수 있겠죠. 결국 총소득 추정 방식이 중요해지는데요, 금융당국에서는 이 총소득을 다양하게 계산하겠다는 입장입니다. 

2021-05-30

LH 직원의 땅 투기 논란이 이슈였죠. 이 사건을 계기로, 정부가 토지와 오피스텔과 같은 비주택을 담보로 대출을 받을 때도 LTV, DSR 규제를 적용할 예정입니다. 토지, 오피스텔을 구입할 때, 현금 일부와 ‘사고자 하는 매물을 담보로 받은 대출금’을 합쳐 구매자금을 마련할 수 있는데요. 이때 대출받을 수 있는 금액 규모에 제한을 두겠다는 뜻이에요. 

 

LTV는 매물 가격 대비 몇 퍼센트까지 담보대출을 받을 수 있는지 나타내는 지표입니다. DSR은 대출받는 사람의 상환 능력을 나타내는 지표로 연 소득 대비 ‘전체 가계부채 원리금(원금+이자)’의 비율을 뜻해요. 주택을 구입할 때는 자주 등장해온 지표지만, 비주택을 구입할 때는 대출 제한이 명확하지 않았습니다, 은행에서 자체 대출 심사를 통해 약 70% 정도의 LTV를 적용할 뿐이었죠. 앞으로는 명문화된 기준이 마련돼, 비주택도 주택만큼 대출 규제가 적용될 전망이에요.

 

📍대출 규제가 강화되면, 내 집 마련에 대한 꿈도 멀어져가는 느낌이죠. 이에 대해 홍남기 경제부총리“40년 초장기 모기지를 도입해 원리금 상환 부담 경감을 지원할 방침”이라고 답했습니다. ‘모기지’는 주택을 구입할 때 그 주택을 담보로 대출을 받고, 장기간에 걸쳐 갚아나가는 주택담보대출을 뜻합니다. 만기가 최대 30년이었는데, 청년과 신혼부부를 대상으로 40년 만기 모기지를 도입하겠다는 거예요.

2021-05-11


서울시 아파트 가격이 다시 오르고 있습니다. 올해 1~3월 사이 정부가 부동산 정책 방향을 ‘투기 근절’에서 ‘실수요자 공급’으로 바꿨죠. 그간의 정책 실패를 인정하고, 주택 공급을 늘리겠다고 발표했었는데요. 이후 4월이 되면서 전세 시장이 안정세를 찾았다는 보도가 이어졌습니다. 기사에서는 매매시장도 불안하기는 하지만 가격 상승세가 둔화되고 있다고 분석했죠.
 
그런데 다시 아파트 가격이 오르고 있다니, 무슨 일일까요? 최근 송파구나 영등포구, 노원구 등 노후화된 아파트가 많은 재건축·재개발 지역에서 신고가를 경신하고 있다고 합니다. 서울시가 정비사업을 재개하면서, 규제로 억눌렀던 재건축이 활발하게 진행될 것이란 기대감 때문이에요. 집값이 급등하자 서울시는 다시 토지거래허가구역 지정 등 규제 카드를 만지작거리고 있다고 합니다.

📍요새 서울 부동산 관련 뉴스를 이해하려면 ① 토지거래허가구역의 뜻과 재건축 과정 ② 한강변 35층 이상 제한, 이 두 가지를 알고 가시는 편이 좋아요. 정리가 잘 된 링크를 걸어두었으니 궁금하시다면 읽어보시는 걸 추천드려요.



2021-05-10


강력한 규제로 시장에 대응하던 정부의 부동산 정책이 공급 확대로 돌아선 건 지난 2·4 대책 발표 시점입니다. 2025년까지 전국 대도시를 다시 개발하여 83만호 주택 공급부지를 확보하는 내용이 핵심이었는데요. LH 등 공기업이 토지매입과 주택 건설을 주도하게 돼있었습니다. 그런데 이번에 LH 직원들이 내부정보를 이용해 LH가 매입해 보상하기로 정한 토지를 미리 사뒀다가 부당이득을 본 사건이 터졌죠.

이번 사건과 별개로 실수요자들이 긴장하고 있습니다. 당장 LH가 주도해 주택을 공급하기로 한 3기 신도시 계획이 어그러질 수 있기 때문입니다. 자칫 잘못하면 3기 신도시 청약에 당첨된 사람들이 일정 변경 등으로 예정대로 입주하지 못하고 기다리게 될 수 있습니다. 공급에 차질이 생기면서 다시 부동산 시장이 들썩일 수도 있죠. 정부는 범죄 처벌과 강력한 공급 정책을 동시에 진행하겠다고 했지만, 시장의 반응은 지켜봐야 알 것 같습니다. 
 
📍사실 이번 사건은 2009년에 한국토지공사와 대한주택공사가 합병해 LH라는 거대한 공기업이 탄생할 때부터 많은 우려를 낳았던 부분입니다. 내부정보를 이용한 부당이득 취득은 분명 개인의 범죄지만, 주택 건설과 주택을 지을 토지를 하나의 조직에서 동시에 다룬다는 건 ‘정보 독점’입니다. 도덕적으로 해이해질 여지, 그러니까 부정부패 범죄에 대한 인센티브(이득)를 강력하게 제공하는 조직 설계의 실수이기도 해요.



2021-05-10


한국토지주택공사(LH) 직원 일부가 3기 신도시 일대 토지를 발표 전에 미리 사뒀다는 의혹을 받고 있습니다. 신도시로 지정되면 정부가 민간 토지를 매입해 인프라를 정비하고, 건설사의 주택 공급이 이뤄지면서 거주민이 늘어나 지역 시장이 커지죠. 자연스럽게 해당 지역의 부동산 가격은 올라갑니다. 발표 전에 땅을 매입했다면 정부 보상을 받고, 이후에 부동산 매매차익을 볼 수도 있어요.

의료계 중대범죄 면허 일시 정지 등 직업윤리가 요즘 사회적인 이슈죠. 거기에 LH가 내부정보를 이용해 부동산 투자를 하면서 공직자 윤리 문제까지 수면 위로 떠올랐습니다. 사기업에서 내부정보를 이용해 사전에 주식 거래를 하는 것은 불법입니다. 이번 LH 투기 의혹으로 정치권에서는 공직자(공무원) 부동산 거래 제한에 대한 법안을 쏟아내는 중이에요.

📍부동산 가격은 정부 정책의 영향을 많이 받습니다. 도시 인프라는 정부가 공공의 목적으로 마련하는데, 부동산 가격에는 인프라가 큰 영향을 미치거든요. 누구든 부동산 또는 주식의 가격에 영향을 미칠 수 있는 내부 정보를 사전에 입수하고 이용하는 건 비윤리적인 행동입니다.신라젠 사태’나 ‘공직자 주식거래 제한 사태’를 살펴보면 이번 사건을 이해하는 데 도움이 될 거예요.



2021-05-06

부동산 중개수수료가 좀 더 저렴해질 듯 보이네요. 부동산임대차계약이나 매매계약을 맺을 때, 부동산 중개인에게 지급하는 수수료가 높다는 여론이 반영돼 6~7월 중으로 개선안이 확정될 예정이에요. 현재 4가지 안이 나와 있고,  2안이 가장 많은 지지를 받고 있어요. 임대차 9억 원, 매매 12억 원 이하인 주택까지는 거래할 때 대부분 수수료가 낮아지고, 그 이상 가격으로 거래할 때는 수수료를 각자 협의한다는 내용입니다.

 

공인중개사 업계에서는 찬반이 나뉘는 모습입니다. 찬성 입장인 공인중개사들은 손님과 수수료를 갖고 다투는 게 스트레스였다고 해요. 수수료는 부동산 가격에 비례해 높아지는데, 최근 들어 집값이 크게 오르면서 고객의 수수료 부담도 커졌거든요. 공인중개사 입장에서는 수수료를 조금 덜 받더라도, 여론을 반영해 결정된 요율표가 있다면 좀 더 마음 편하게 일할 수 있을 거라고 하네요.

 

📍이번 개선안에 수수료율을 낮추는 대신 계약이 성사되지 않더라도 수고비를 의무적으로 지급하는 방안도 논의되고 있습니다. 공인중개사 업계에서는 찬성하는 분위기지만, 일반 소비자들은 반대 의견이 적지 않아요. 수수료를 더 받기 위해 허위 매물을 올리는 등 악용하는 사례가 늘지 않을까 걱정하는 반응도 나오고 있습니다.   

2021-05-06

고령화와 저출생 현상이 동시에 진행되어 인구가 줄어들면, 수요보다 공급이 커져 집값이 떨어질 것이라 생각하게 되죠. 그런데 국제결제은행(BIS)에서 발표한 연구 결과는 정반대였습니다. 고령화가 진행되고 1인 가구가 많아져도 서울 내 저가주택, 소형주택, 신축주택 등의 가격은 오히려 오른다는 거예요.

 

2007년~2018년까지 우리나라 부동산 가격을 기준으로 한 연구 자료의 핵심 내용입니다.

① 고령자 비율이 높을수록 집값 상승률이 높아집니다.

② 반면 15세 미만 연령의 비율이 높을수록 집값 상승률은 상대적으로 감소합니다.

③ 1인 가구가 증가하면 주택가격은 낮아지는 편입니다.

④ 하지만 ①~③ 모두 서울의, 85㎡ 미만, 지은 지 10년 이하 주택에서는 예외입니다.

정리하면 서울, 85㎡ 미만, 신축 주택은 꾸준한 오름세였다네요.

 

📍고령화가 집값 상승 요인이 되는 큰 이유 중 하나는 베이비붐세대들(1955~1963년생)이 노후대비용으로 투자에 나섰기 때문이에요. 만 60세 이상이 된 1960년대생들은 실질적인 의무교육을 받을 기회가 있었고, 경제의 고도성장 시기에 직장을 다니면서 경험을 쌓은 세대죠. 앞으로는 고령 세대에 대한 인식이 달라져야 할 것 같아요.

2021-05-04

올해 부동산 정책에 변화가 생길 전망입니다. 최근 정부 발표를 보면 투기 억제를 위한 규제 정책에서 규제와 공급 확대가 동시에 이뤄질 듯해요. 문재인 대통령은 지난 18일(월)에 진행한 신년 기자회견에서 ‘부동산 안정화에 성공하지 못했다며, 주택 공급을 확대하겠다’고 발표했습니다. 같은 날, 정부세종청사에서 열린 부동산시장 관련한 정부 합동브리핑에서는 신도시 건설과 공공 재개발·재건축에 속도를 내겠다는 발언이 있었어요.

 

지난해부터 부동산 정책과 관련된 갈등이 끊이지 않고 있습니다. 부동산 투기를 잡기 위한 정책이었지만, 매매가격과 전세가격 모두 오르면서 집값 부담은 더 커졌습니다. 한국부동산원에 따르면 서울 전셋값은 12월 중순까지 77주째 상승했어요. 전세 매물도 많이 줄었죠. 규제 때문에 나타난 단기적인 현상이라는 의견도 있지만, 공급을 늘리지 않고서 부동산 문제를 해결하기 어렵다는 게 정부의 입장인 듯 보입니다.

 

📍정부는 사전청약으로 3기 신도시를 포함해 6만 가구를 공급합니다. 서울에서는 역세권 개발규제를 풀어 2만 호 이상 공급하는 등 구체적인 계획이 마련되어 있어요. 올해 주거 변화를 계획 중이라면, 한국토지주택공사와 서울주택도시공사 등 관련 홈페이지를 자주 찾아보면 도움이 될 거예요. 

2021-05-04

요새 아파트 분양시장이 뜨겁죠. 아파트 공급 물량이 늘어나고, 분양권과 관련된 규제가 강화되지만 부동산 시장의 열기를 식히기는 쉽지 않을 듯합니다. 올해 전국 민간 아파트의 신규 분양 물량은 작년 대비 20% 늘어날 전망입니다. 연합뉴스와 부동산114가 조사한 결과에 따르면 전국에서 약 40만 가구가 분양 매물로 나올 예정이에요. 수도권 물량이 가장 많고, 지방 광역시 중에는 대구와 부산, 충남의 물량이 많습니다.

 

분양 비수기로 꼽히는 1월에도 분양 예정 물량이 약 4만 5천 가구나 나왔습니다. 분양시장의 비수기와 성수기 구분이 희미해지는 모습이에요. 7월에는 강일동·하남 미사·남양주 등 3기 신도시 아파트 6만 호에 대한 대규모 사전청약이 실시될 예정입니다. 동시에 분양권 관련 규제도 강화되는 중입니다. 작년부터 분양권 소유자도 유주택자로 취급하고, 분양권에 프리미엄을 얹어 판매하는 전매를 제한하고 있어요. 하지만 최초 분양가와 나중에 되팔 수 있는 가격의 차이가 여전히 커서, 청약에 당첨되면 큰 시세차익을 노릴 수 있는 상황입니다. 공급량 증가, 규제 확대에도 청약 시장의 열기를 식히기 어려울 거라고 보는 이유예요

 

📍청약에 관심이 있는 분들은 일정과 조건 등을 반드시 확인하셔야겠습니다. 부동산 정책 변화, 코로나19 이슈 등으로 일정과 조건이 달라지는 경우도 있거든요. 특히 작년에는 서울의 분양 예정 물량 중 시장에 풀리지 않은 매물이 많았습니다. 각종 규제로 서울 내 재개발과 재건축 사업장이 대거 분양을 미뤘기 때문인데요. 올해도 목표를 충족할 만큼의 분양 물량이 풀릴지는 미지수입니다. 

2021-05-03

어제(22일), 홍남기 경제 부총리 겸 기획재정부 장관이 주재한 올해 마지막 부동산 시장 점검 회의가 열렸습니다. 핵심 내용은 이렇습니다.

  • ☑️ 내년 주택 공급 물량: 총 46만 가구로, 전국 10년 평균(45만 7천 가구)을 웃돔. 이 중 서울은 8만 3천 가구, 수도권(서울 제외)은 18만 8천 가구 예정

  • ☑️ 전·월세 계약 갱신률: 70.3%로, 임대차 3법 적용 1년 전보다 13% 상승

  • ☑️ 전세 가격: 상승세는 여전하지만, 상승폭은 감소

  • ☑️ 매매 시장: 서울 외 지역 중, 조정대상지역은 가격 급등세가 완화됐지만, 광역시와 대도시를 중심으로 상승세가 지속됨. 이에 투기 과열 또는 과열 우려지역 36곳을 조정대상지역으로 추가.

  • ☑️ 홍남기 부총리의 코멘트: 올해 새로운 제도들이 정착해가는 과정에서 시장 안정세가 좋지 못한 점에 대해 안타깝고 송구스러운 마음. 내년에는 부동산 시장의 안정된 성과가 조기에 나타나도록 총력을 다하겠음

 

📍부동산 시장 점검 회의는 정기적으로 최근 동향을 돌아보는 자리입니다. 부동산 동향에 대해 미리 확인하고 싶다면, 한국부동산원(국토교통부 산하 공기업)의 부동산테크를 참고해보세요. 부동산 시세와 뉴스, 정책 등을 모아서 볼 수 있답니다. 

2021-04-30


올해 부동산 대책이 발표된 이후, 전세 공급량이 크게 줄어들면서 전셋값도 상당히 올랐죠. 어제(19일), 정부가 전세 대책을 발표했습니다. 이번 대책의 핵심은 ‘빠른 시일 내에 공급을 늘리는 것’. 2021년 상반기부터 2년에 걸쳐 총 11만 4천 호의 전세형 주택을 공급하겠다는 내용이에요. 당장 전세형 주택으로 활용할 수 있는 곳부터 차례로 공급할 예정입니다. 
 
  • 3개월 이상 공실 상태인 공공임대 주택 3만 9천 호의 입주자를 올해 말부터 모집, 2021년 2월까지 입주
  • 신축매입 약정 7천 호, 공공 전세 주택 3천 호를 2021년 상반기에 공급
  • 비어있는 상가, 오피스, 숙박시설 등을 리모델링한 임대공간을 2021년 하반기에 공급
  • 2022년에 신축매입 약정, 공공 전세 주택, 리모델링 공간 총 3만 8천 호 공급
 
‘신축 매입 약정’은 민간 건설회사가 새로 건설한 주택(신축)을 공공기관 LH가 사들이겠다고(매입) 약속해 정하는 것을 뜻합니다. 정부가 목표로 세운 공급량을 맞추려면, 민간 건설회사의 적극적인 참여가 필요합니다. 정부는 저금리로 대출받도록 건설자금을 지원해주거나, 세금을 덜어주는 등 열심히 밀어줄 거라고 하네요. 


 

📍같은 날, 정부는 조정대상지역으로 지정하려는 지역을 언급했습니다. 부산시 해운대, 수영구, 동래구, 연제구, 남구, 대구시 수성구, 경기 김포시가 그 대상입니다. 주거정책심의위원회를 열어 결정이 나야 조정대상지역이 되는데, 아직은 위원회가 열리기 전이에요. 만약 조정대상지역으로 결정되면 대출이 제한되고 자금조달계획서를 내는 등 각종 규제를 받게 됩니다. 올해 부동산 정책으로 강화된 규제가 적용되는 거죠. 

2021-04-30

강동구 사시는 분들, 지하철로 출퇴근하실 때 많이 불편하셨죠? 앞으로 강동구 부근의 교통환경이 개선될 전망입니다강동구의 숙원사업이었던 9호선 4개 역 추가 연장 5호선 직결화 사업이 1년 4개월 만에 국토교통부의 승인을 받게 됐어요. 현재 9호선의 경우, 잠실 올림픽공원 방면 종점인 중앙보훈병원역에서부터 길동생태공원과 한영고등학교 근처를 지나 고덕강일1지구까지 연결됩니다. 

 

상일동·마천 방면 5호선은 불편한 교통으로 악명이 높습니다. 강동역에서 5호선이 두 방향으로 갈라지면서, 자동차로 가면 5~7분 거리를 지하철로 이동할 때는 최대 1시간까지 걸리는 상황이었죠. 앞으로는 굽은다리역에서 둔촌역까지 직통으로 가는 철로를 놓고, 그 구간만 다니는 열차가 추가될 예정입니다. 강동역~상일동역 구간을 이용하던 주민들이 환승역인 올림픽공원역과 오금역에서 3·9호선을 바로 이용할 수 있도록 하겠다는 내용이에요. 

 

📍대중교통이 편리해지면 근처 집값이나 땅값이 오릅니다. 그러면 그 지역의 임대료가 오르면서 생활 물가까지 함께 오릅니다. 강동구의 지하철 사업 추진 소식에 부동산 카페들이 먼저 들썩거렸던 이유죠. 실질적으로 주민 불편이 해소되는 사업이라는 점에서 소개드리고 싶었던 이슈랍니다. 

2021-04-29


어제(27일)부터 부동산 규제지역에서 집을 살 때 ‘자금조달계획서’ 제출이 의무화됐습니다. 내가 이 집을 살 돈을 어떻게 마련할 건지 조달 방법과 계획을 작성해 증빙자료와 함께 제출해야 해요. 이를테면 시가 4억 원짜리 집을 살 때 이런 내용을 제출해야 합니다. 
 
  • 부모님이 증여해주신 금액은 얼마인지 + 증여 및 상속세 신고서, 납세증명서
  • 월급으로 모은 나의 현금 자산은 얼마인지 + 은행 예금잔액증명서
  • 은행 대출을 얼마나 받을 건지 + 부채증명서, 대출신청서 등
 
지난 6·17 부동산 대책에서 예고됐던 규제 강화입니다. 이전에는 ① 투기과열지구, 조정대상지역과 같은 ‘부동산 규제지역' 내에서 3억 원이 넘는 주택을 구매하거나 ② 그 외 지역에서 6억 원이 넘는 주택을 구매할 때 제출해야 했는데요. 이제는 규제지역에서 얼마짜리 집을 사든 무조건 내야 되는 거예요. 집을 계약한 날로부터 한 달 내에 제출해야 하니 꼼꼼하게 챙겨야 한답니다. 
 
📍서울은 전 지역이 투기과열지구이기 때문에 서울에서 주택 거래를 한다면 반드시 제출해야 합니다. 증빙서류는 최대 15가지로, 국가법령정보센터 홈페이지에서 서식을 내려받아 작성한 후 구매한 집이 있는 해당 지자체에 제출하면 됩니다.



2021-04-29

KB국민은행과 한국감정원의 서울 아파트 가격 통계가 실제보다 1억 7천만 원에서 2억 5천만 원 정도 높게 나온다는 지적이 국회에서 나왔습니다. 국회 국토교통위원회 소속 박상현 의원실과 한국도시연구소가 공동 분석한 보고서에서는 올해 8월까지 서울에서 거래된 아파트의 중위가격은 6억 7천만 원이었는데, KB국민은행이 밝힌 중위가격은 9억 2천여만 원이었어요. 

 

왜 이런 차이가 날까요? KB부동산 가격통계와 한국감정원 모두 거래가 이뤄진 아파트 전체를 대상으로 하는 게 아니라 표본으로 뽑힌 아파트(KB부동산 3만 6천 호, 한국감정원 1만 6천 호)를 기반으로 공인중개사나 전문조사원이 입력하는 ‘거래 가능 금액’을 입력하기 때문입니다. 위의 내용대로면 두 통계는 실거래가가 아니라 호가(얼마에 팔겠다고 제시하는 금액)를 반영하고 있던 셈이에요. 일반인은 그나마 공신력 있는 부동산 관련 통계를 보고 싶을 때 두 기관을 이용할 수밖에 없어 국회에서 지적을 받았다고 합니다.

 

📍요즘처럼 집을 사려는 사람이 많을 때는 호가를 더 높게 부를 수도 있겠죠. 그러면 ‘집값이 또 올랐다!’라는 뉴스가 나오고, 너도나도 가격을 올려 부르며 집값 상승을 이끌 수 있답니다. 이걸 경제의 자기 실현성이라고 하는데요. 집값이 빠르게 올라 사회적 갈등을 일으키는 시기에는 이런 통계 작성 방식이 문제를 악화시킬 수 있어요.

2021-04-27

부동산 시장에 나온 서울 아파트 관련 매물 중, 월세(반전세 포함) 물량이 전세 물량을 앞질렀다고 합니다. 집주인들이 전세 세입자보다는 월세 세입자를 선호한다는 뜻인데요. 전세금으로 목돈을 받아도 금리가 낮을뿐더러 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투자’를 강하게 규제하면서, 마땅한 투자처가 없어 나타나는 현상입니다.

 

올 7월 이전까지도 전세 물량이 월세보다 많았다고 하니, 7월 31일부터 시행된 전·월세 상한제와 계약갱신청구권제가 영향을 주었다고 볼 수 있겠죠.
① 재계약 시 임대료 인상률을 제한하는 ‘전·월세 상한제
② 세들어 사는 사람이 2년 단위의 전세 계약 갱신을 1회에 한해 요구할 수 있는 ‘계약갱신청구권제
부동산에 관심이 있다면 이 두 법이 시장에 미칠 영향을 꾸준히 따라가야겠습니다.

 

📍월세, 전세와 관련된 뉴스가 요즘 많이 나오고 있습니다. 복잡하긴 하지만 아직 내 집 마련을 하지 못한 사람에게는 ‘돈’과 직접 관련된 중요한 문제입니다. 특히 전·월세 상한제와 계약갱신청구권제는 세 들어 사는 사람의 권익에 당장 도움이 되는 정책이죠. 물론 시장에 전세 물량이 줄어드는 등 장기적으로는 부정적으로 작용할 가능성도 있습니다. 양면성이 있는 정책인 만큼, 장단점을 잘 알아두고 나에게 유리한 방향으로 잘 이용해야겠습니다.

2021-04-27

코로나19 관련, 임차인(빌린 사람)이 임대인(빌려준 사람)에게 임대료를 깎아달라고 요구할 수 있는 법안국회에 올라왔습니다. 최근에 코로나19의 확산을 막기 위해 자영업자에게 영업 제한조치를 내린 적이 있었죠. 많은 자영업자가 어쩔 수 없이 장사를 할 수 없게 됐지만, 가게가 입점한 상가에는 임대료를 똑같이 내야 했습니다. 이에 자영업자의 영업권은 공공을 위해 제한하면서, 임대인의 재산권 행사는 제한하지 않는다는 비판이 있었죠.

 

법안이 통과되면, 코로나19 같은 1급 감염병으로 경제적 충격이 발생했을 때 약 6개월 동안은 ‘임대료를 밀린다’는 이유로 임대계약을 해지할 수 없게 됩니다. 현행법으로는 임대료가 3개월 이상 밀리면 임대인이 임대 계약을 해지할 수 있는데, 이번처럼 특수한 상황일 때는 6개월 정도 기다려줘야 한다는 거예요. 또 임차인이 매출 감소를 증명할 수 있다면 건물주에게 한시적으로 임대료를 깎아달라고 요구할 수도 있습니다. 

 

📍국회 법제사법위원회(법사위)는 법률들의 예선전 같은 거예요. 모든 새 법은 법사위를 먼저 통과해야 국회 본회의에 올라갈 수 있습니다. 법안이 본회의에서 의결된 후 대통령이 거부권을 행사하지 않는다면 정식 법률로 확정됩니다. 이번 법안은 이제 막 법사위를 통과했을 뿐이지만, 여당과 야당이 모두 지지하고 있어 국회 의결 가능성이 매우 높습니다. 언론에서 법률이 확정된 것처럼 보도하는 이유랍니다.

2021-04-27

어제(7일), 전세보증금 반환보증제도 개선안이 시행됐습니다. 전세보증금 반환보증은 전세 계약 기간이 끝난 뒤, 집주인에게 맡긴 전세 보증금을 돌려받을 수 있도록 보증해주는 일종의 보험입니다. 주택도시보증공사(HUG)SGI서울보증이 운영하는 상품이에요. 이 보험에 가입하면 집주인이 보증금을 돌려주지 않아도 기관이 세입자에게 돈을 대신 갚아주게 됩니다.

 

이번에 개정된 내용은 크게 두 가지입니다. ① 다가구주택, 다중주택도 전보다 쉽게 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있다. ② 주택 유형과 보증금액 등에 따라 보증료를 세분화한다. 이 중 ①을 주목해봐야 합니다. 다가구주택은 한 주택의 집주인이 1명인데, 그 주택에 사는 가구가 여러 명인 유형을 뜻합니다. 전에는 세입자가 보증보험에 가입하려면, 집주인에게 동의를 구해 다른 세입자들의 전세 계약을 확인하는 절차가 필요했는데요. 앞으로는 본인의 전세 계약서만 있으면 가입할 수 있게 됐어요.

 

📍요새 전셋값이 오르면서, 집주인이 세입자에게 전세금을 돌려주지 못하는 사례가 늘었습니다. 전세 계약 기간의 2분의 1이 지나기 전에는 신규로 가입할 수 있으니, 아직 가입하지 않은 분들은 꼭 한 번 알아보세요.

2021-04-26

7월 31일, 주택임대차보호법이 개정되면서 전세, 월세로 거주하시는 분들에게 많은 변화가 있었죠.

 

  • 전세 기간의 기준인 2년이 지난 뒤, 세입자(임차인)가 전세로 좀 더 살겠다(계약을 갱신하겠다)고 요구할 경우 2년을 추가로 갱신해야 한다.

  • 집주인(임대인)은 보증금을 올린 시점부터 1년 이내에 더 올릴 수 없고, 올리더라도 보증금의 5% 이내에서만 인상이 가능하다.

 

이 개정안은 시행 전부터 많은 비판을 받았습니다. “앞으로 전세물건 없어지는 거 아니냐”, “전세에서 월세로 돌려서 세입자 부담이 더 늘어지는 거 아니냐”는 의견이 대다수였죠. 어제(19일) 정부가 발표한 주택임대차보호법 하위규정에 따라, 전세에서 월세로 전환됐을 때 세입자에게 발생하는 부담은 줄어들 전망입니다. 전세에서 월세나 반전세로 돌릴 때, 보증금이 낮아지는 대신 월세가 증가하는 ‘전·월세 전환’이 나타나게 되는데요. 월세를 계산하는 산정 비율을 기존보다 더 낮추기로 한 거예요. 

 

📍쉽게 말해, 전셋집에서 살던 중 갑자기 집주인이 월세나 반전세로 돌리라고 할 때, 내가 부담해야 할 월 주거비 부담이 지금보다 줄어든다는 뜻입니다. 이 규정은 8월 말에 입법 예고에 들어가, 10월 중 시행을 목표로 하고 있어요.

2021-04-26

정부가 발표한 주택공급 방안 중 ‘지분적립형 분양주택’에 관심이 쏠리고 있습니다. 자금력이 부족한 30~40대를 겨냥해 집값의 최소 20%만 내도 소유권을 주는 신개념 분양모델로 소개되었죠. 서울 노원구 하계 5단지 재건축 아파트부터 시작해 최소 2만 가구를 지분적립형 분양주택으로 분양하고, 서울 내 공공 분양의 상당 부분을 이 방식으로 공급해가겠다고 합니다.

 

풀어보면 ‘주택의 소유권에서 내가 갖는 몫(지분)’을 ‘모아서 쌓아두는(적립)’ 방식으로 ‘나누어 파는(분양)’ 주택이라는 뜻입니다. 기존에 분양권을 얻으려면 대출을 받고서도 목돈이 필요했지만, 이 주택은 분양가의 20~40%만 내도 돼요. 낸 돈에 비례하는 소유권 지분의 일부만 갖고 입주한 뒤 20~30년에 걸쳐 돈을 나눠 내면서 지분을 모아가면 되거든요. 

 

📍이 분양은 기존 분양시장에서 특별공급 기준에 해당한 분들에게 좀 더 열려있습니다. 지원하려면 소득, 자산 등 기준을 맞춰야 하고, 전체 물량 중 특별공급 비율이 70%예요. 일반 공공분양과 차이점이 있다면 가점제 없이 100% 추첨제라는 것! 청약통장 가입 기간이 비교적 짧을 수밖에 없는 30~40대에게 좀 더 유리한 조건이랍니다. 

 

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2021-04-25

지난 31일, 주택임대차보호법 개정안이 시행되면서 7월은 마지막 날까지 부동산 이슈로 가득했는데요. 이런 분위기는 8월에도 이어질 예정이에요. 여당이 오늘(4일)로 예정된 국회 본회의에서 남은 부동산 관련 법안들을 처리하겠다는 강한 의지를 보였거든요.

 

오늘 국회에서 이야기될 11개의 법안 중 부동산과 관련된 대표적인 내용은 크게 세 가지입니다. 

  • 부동산거래신고법: 전세, 월세 계약을 할 때 주요 내용을 시·군·구청에 신고하도록 하는 게 핵심입니다. 임대차계약 당사자(임대인, 임차인)가 누구인지, 보증금과 임대료는 얼마인지, 임대 기간은 언제부터 언제까지인지, 계약금 및 중도금과 잔금 납부일은 언제인지 등 계약 사항을 계약 30일 이내에 신고해야 합니다. 

  • 소득세법: ‘부동산을 팔 때’ 내야 하는 양도소득세의 비율을 높이는 방안입니다. 부동산 단기 보유 또는 다주택자가 그 대상이에요. 단기 보유의 경우, 주택 보유 기간이 1년 미만일 경우 80%의 양도소득세율을, 1년 이상 2년 미만 보유했을 경우 70%의 양도소득세율을 각각 적용합니다. 부동산을 단기간 보유했다가 파는 방식으로 시세차익을 노리는 ‘단기 투기’를 막는 게 개정 목표라고 해요. 

  • 종합부동산세법: 다주택자의 종합부동산세의 비율을 올리겠다는 내용입니다. 개정안이 통과되면 내년 6월부터 시행되는 정책인데요. 두 채 이상의 주택을 보유할 경우 개정안에 따라 세율 부담이 높아지게 됩니다. 

 

📍6월, 7월에 크게 두 차례 발표된 부동산 대책이 국회에 등장하며 본격적으로 추진되고 있습니다. 전·월세로 거주 중인 분들, 내 집 마련을 준비 중인 분들, 집을 보유하고 있는 분들 모두에게 직간접적인 영향이 가는 내용인 만큼 눈 크게 뜨고 지켜봐야겠어요.

2021-04-23

민간택지 분양가 상한제가 오늘부터 시행됩니다. 공공이 아닌 민간업체가 조성한 택지(건물을 세우는 용도의 땅)에 주택을 지어 분양할 때, 그 가격에 대해 상한선을 적용하겠다는 제도입니다. 이 제도는 2007년에 시행됐다가 흐지부지된 적이 있었는데요. 당시에는 전국에 동시 적용하는 제도였지만, 이번에는 투기과열지구에 적용될 예정이에요. 분양가의 상한선은 ‘택지비+기본형 건축비+가산비’로 결정됩니다. 

 

전보다 심사가 강화되는 거라 분양가는 주변 시세보다 70~80% 정도 저렴한 가격으로 내려갈 전망입니다. 내 집 마련을 준비하는 무주택자분들에게는 좋은 소식인데요. 로또 청약(분양가가 주변 시세보다 낮아, 높은 시세차익이 기대되는 청약)이 늘어 청약 경쟁률이 높아지거나, 집값 상승이 득이 되는 사람들(재개발단지 조합, 건설사 등)에게는 메리트가 줄어 공급량이 줄어들 수 있다우려하기도 합니다. 

 

📍분양가 상한제를 포함해 부동산 정책에 대한 뉴스는 상당히 난이도가 높습니다. 그렇지만 어렵더라도, 내 집 마련을 꿈꾸는 분들이라면 앞으로의 추이를 잘 지켜봐야겠죠!

2021-04-23

무주택 기혼 (또는 유자녀) 가구에 청약의 기회가 더 넓어질 전망입니다. 문재인 대통령이 부동산 관련 특별지시를 내리면서, 국토교통부가 주택 청약 제도 중 특별공급 제도를 검토 중인데요. 이 중 생애최초와 신혼부부의 비율을 지금보다 높이는 방향으로 이야기되고 있다고 해요. 넘어가기 전에 잠깐. 특별공급은 정책적·사회적 배려가 필요한 계층의 주거 안정을 위해, 일반 청약자들과 경쟁을 하지 않고 아파트를 분양받을 수 있도록 하는 제도입니다. 생애최초, 신혼부부, 기관추천, 다자녀, 노부모 부양의 다섯 종류의 지원 항목이 있어요.

 

생애최초는 말 그대로, 평생 한 번도 주택을 소유해본 적이 없어 이번 청약이 세대원 전원에게 ‘생애최초’ 내 집 마련인 가구가 대상입니다. 모집공고일 기준, 혼인한 상태거나 미혼인 자녀와 함께 거주하는 상황에 해당합니다. 신혼부부혼인 기간 7년 이내로, 혼인신고 시점부터 공고일까지 세대원 전체가 무주택이어야 합니다. 그 외에 여러 가지 조건이 있는데, 특별공급은 평생 1회만 신청 가능하니 신중하게 결정해야 합니다. 당첨되어도 자격이 미달 돼서 못 들어가는 경우가 많거든요.

 

📍현재 청약으로 공급되는 전체 물량 중 중 특별공급 비율이 국민주택은 80%, 민영주택은 43%입니다. 여기서 다른 항목을 줄이지 않고, 생애최초와 신혼부부의 비율을 높이는 방식이기 때문에, 특별공급 기준에 해당하지 않는 일반 청약(가점제 청약)에 돌아가는 물량은 상대적으로 줄어들 수 있겠죠. 청약에 대한 더 자세한 정보를 얻고 싶다면, 청약홈을 자주 둘러보는 걸 추천해드릴게요! 

2021-04-22

어제(17일), 이번 정부가 21번째 부동산 대책을 발표했습니다. 갭투자 방지 및 주택시장 안정화를 위한 다양한 정책이 담겨있는데요. 

 

갭투자는 집의 매매가와 전세가의 차이(Gap)가 작은 집을 대상으로, 전세 보증금을 끼고 집을 매수하는 부동산 투자 방법이에요. 전세기간 동안 집값이 오르면 세입자에게 보증금을 돌려주고 투자자(집주인)도 돈을 벌 수 있지만, 집값이 떨어지면 세입자가 전세 보증금을 돌려받지 못할 수도 있습니다. 사실 갭투자는 전세제도가 있는 우리나라에서만 최소한의 현금으로 부동산 투자를 할 수 있는 방법이긴 해요. 하지만 세입자의 피해사례가 계속 발생하는 데다, 갭투자가 부동산 대책의 사각지대에 있어 집값 상승을 막기 어렵다는 지적이 있었습니다.


이번 부동산 대책으로 7월부터는 전세자금대출을 받아 투기지역 및 투기과열지구에서 3억 원이 넘는 주택을 구입하면 전세 대출금을 즉시 회수합니다. 기존에는 9억 원이 넘는 고가주택을 보유하거나, 2주택자를 대상으로 규제해왔는데 그 범위를 확대한 거죠.


이 외에도 주택담보대출을 받을 때 ‘진짜 그 집에 살 사람’이 대출을 받을 수 있도록 하는 방안도 강화하면서, 전보다 부동산을 투자 목적으로 활용하기 어려워졌어요. 

 

📍갭투자 이후 집값이 내려가면, 집주인의 채무를 갚기 위해 주택이 법원 경매로 넘어가기도 하는데요. 작년에는 부동산 경기가 침체되면서 갭투자 물량이 경매시장에 쏟아져 나오기도 했습니다. 전세 거래를 앞두고 있다면 내가 전세금을 돌려받을 수 있는 집인지 꼭 확인해주세요!

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