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👉 지난화 보러가기
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- 대출은 무조건 주거래 은행에서 해야 할까?
- 은행에서는 다 설명해주지 않는 전세자금대출
- 은행가기 전에 알아야 할 대출 한도 용어 정리 PART. 1
지난 화에서 ‘담보가액’과 ‘담보인정비율(LTV)’을 알아보았습니다. 오늘은 소액임차보증금 보호 제도와 DSR 규제에 대해 알아볼게요.
소액임차보증금과 MCI, MCG
우리나라에는 소액임차보증금 보호 제도가 있습니다. 주택이 경매나 공매로 넘어갔을 때, 일부 조건을 충족한다면 임차인이 최우선으로 변제받을 수 있어요.
소액임차보증금은 지역에 따라 금액이 다릅니다.
서울특별시는 최우선변제금액이 방 1개당 5,500만 원, 인천시 및 군지역을 제외한 광역시는 방 1개당 2,800만 원이에요. 이 금액만큼은 최우선으로 돌려받을 수 있다는 뜻이에요.
은행 입장에서 보는 소액임차보증금
은행 입장에서 소액임차보증금 보호 제도를 본다면, 돌려받을 돈이 줄어들 가능성이 있는 정책이에요.
주택담보대출을 받은 채무자가 돈을 갚지 못할 경우, 주택을 경매나 공매로 팔아서 그 돈을 받아내는데요, 은행에 앞서 돈을 임차인에게 주어야 하니까요.
그래서 소액임차보증금 보호제도는 부동산의 담보 가치에 영향을 미치게 돼요.
실제로 거주하기 위한 주택을 담보로 대출을 받는 경우에도, 방 1개에 대한 소액임차보증금만큼은 산출된 최대 한도에서 차감됩니다.
그래도 방법이 있습니다
소액임차보증금을 변제할 가능성이 적다고 판단될 경우에 대출 한도를 늘리는 방법이 있습니다. 전세대출 회차에 등장했던 보증기관의 도움을 받는 방식이에요.
원래 차감되어야 하는 소액임차보증금분만큼 보증기관에 보험을 들어, 한도가 줄어들지 않게끔 할 수 있어요.
👉소액임차보증금을 보증하면서 대출한도를 늘려주는 상품
주택담보대출과 DSR 규제
과거에는 주택담보대출에서 적용되는 지표는 LTV와 DTI(Debt To Income)뿐이었습니다. 여기에 개인이 받는 대출의 건전성을 관리하기 위해 DSR(Debt Service Ratio)이 추가로 도입되었어요.
최근 몇 년간 다양한 변화가 있었던 대출 규제의 중심은 DSR이라고 해도 과언이 아닙니다.
👉 DSR과 DTI 이렇게 달라요
- DSR = (모든 대출 연간 원금+이자) / 연소득
- DTI = [(주택담보대출 연간 원금+이자) + 그 외 대출 연간 이자] / 연소득
지난 화에서 주택의 담보가액과 LTV를 가지고 대출 한도를 산출하는 방법을 알아보았습니다. 최종 대출 한도를 계산하기 위해서는 LTV로 계산한 한도에서 DSR 한도를 적용해야 합니다.
현재, 전체 금융기관에서 1억 원을 초과하는 대출을 보유한 개인의 경우 DSR 40% 이내에서만 대출이 가능합니다.
DSR을 산출하는 방식도 중요합니다. 주택담보대출에 대해서는 다음과 같은 기준으로 DSR이 계산돼요.
DSR을 계산할 때, 새로 주택담보대출을 받을 때 이미 받아놓은 개인 대출이 있다면, 한국신용정보원에서 산출해서 공유해주는 값을 사용해요.
먼저 사용하고 있는 대출이 여러 건이라면 만기가 짧은 대출부터 상환해두는 것이 DSR 비율을 줄이는데 도움이 됩니다.
주택담보대출과 소득
신용대출은 직장과 소득에 기반한 대출이기 때문에 증빙되는 소득이 중요합니다. 주택담보대출의 경우 담보물을 은행에 제공하면서 돈을 빌리는 것이라 조금 달라요. DTI나 DSR과 같은 소득기준을 충족시키기 위해 보다 다양한 종류의 소득을 사용할 수 있어요.
일반적으로, 근로소득자나 사업소득자의 소득은 원천징수영수증, 소득금액증명원 등의 서류로 증빙됩니다.
이외에도 ‘인정소득’과 ‘신고소득’이라는 개념의 소득이 있어요.
- 인정소득: 건강보험료납입내역, 국민연금납부내역 등으로 인정
- 신고소득: 전년도 카드사용내역 등으로 인정
매월 정기적인 증빙소득이 나오지 않는 경우에는 소득을 계산하기가 어려운데요. 대출을 받을 때 인정받는 연소득을 알기 위해서, 위 서류를 발급해 은행에서 상담 받아보는 것도 방법입니다.
