글, 정인
1·4호선과 KTX 교차하는 서울 핵심지예요
2006년, 용산에 있던 주한미군 용산기지가 평택으로 이전해 가며 용산이 서울시의 도시정비형 재개발 계획에 포함됐어요. 20여 년의 정비계획이 변경과 사업 진행을 거쳐 이제 최종 시공사 선정을 앞두고 있어요. 이번에 도시정비형 재개발 대상이 된 지역의 이름은 ‘용산정비창 전면1구역’이라고 하는데요, 용산구 한강로3가 일대 71,900㎡(2만여 평)에 해당해요. 1호선 용산역과 KTX용산역, 경의중앙선, 4호선 신용산역까지 도보 10분 안에 이동할 수 있는 핵심 지역이에요. 전체 상업지구 설정에다가 아파트 약 1,800세대가 들어설 예정이며, 이번 달 22일에 최종 시공사가 선정돼요. 포스코이앤씨와 HDC현대산업개발이 치열하게 경쟁 중이에요.
민간조합이 개발사업 PM이자 투자자예요
이번 복합개발은 공사비만 1조 원 가까이 들어가는 대규모 프로젝트예요. 복합개발 같은 정비사업을 진행할 때는 해당 부지에 있는 토지와 건물 소유자들이 ‘정비사업조합’을 결성하고 사업계획 수립과 시공사 선정, 분양까지 맡아 실질적으로 사업의 PM이 되어야 해요. 분양 수익이 나기 이전에는 자금이 모자라기 때문에 금융기관 대출을 받아 공사비를 마련해요. 이때 어떤 시공사를 선택하느냐에 따라 분양가 전략이나 공사비, 조합원 분담금이 완전히 달라져요.
재개발, 재건축, 정비사업 뭐가 다를까요?
‘재개발’을 포함하는 가장 넓은 개념은 ‘도시 정비사업’이에요. 도시 정비사업 안에는 재개발과 재건축, 주거환경개선사업과 도시환경정비사업이 모두 포함돼요. 재개발은 건물이나 도로·상하수도 등 기반 인프라가 너무 낡았을 때 그 지역 건축을 모두 허물고 새로 짓는 사업이에요. 재건축은 아파트와 빌라 같은 건물만 철거하고 새로 지어요. 주거환경개선사업은 건물 철거 없이 인프라만 개선하고요, 이번 용산 복합개발 같은 도시환경정비사업은 재개발에 더해 해당 지역의 목표 자체를 완전히 바꾸는 사업이에요. 예를 들어 주거지역에서 상업지역으로, 군사구역에서 주거지역으로 바꾸는 거죠.
