📢 당하지 않기 위해 알아야 할 금융 이야기를 <고소한 금융>에 담았습니다. 금융소비자를 위한 경제 미디어 어피티와 법률플랫폼 ‘화난사람들’이 함께 만든 코너예요.
오늘의 주제는 ‘전세사기’입니다. 법무법인 산하 남상진 변호사, 이재민 변호사와의 인터뷰를 통해 전세사기의 피해 양상, 예방법 등을 알아볼게요.
전세사기는 이런 유형이 많습니다
어피티: 실제로 전세사기 관련 의뢰가 많이 들어오고 있나요?
남상진 변호사, 이재민 변호사(이하 변호사): 전세사기와 관련해 법률적인 해결책을 구하고자 하는 분들이 많아졌어요.
요새 전세사기는 다양한 양상으로 나타납니다. 하나의 사기 수법이 공유되어 임차인(세입자)들이 조심하기 시작하면, 또 새로운 방식이 나타나는 식이죠. 전세사기의 대표적인 유형을 세 가지 꼽아보면 이렇습니다.
① 임대인(집주인)이 변경된 경우
많은 경우, 건물이 준공되면 임차인(세입자)은 건축주와 최초의 임대차계약을 체결하는데요, 건축주는 임차인들로부터 보증금을 받은 다음 건물을 특정인에게 매도합니다. 그런데 이 매수인(새로운 집주인)은 사실상 자력이 없는 경우도 있어요.
임차인들로서는 임대차계약을 받은 새로운 임대인에게 보증금반환을 청구하자니 임대인이 보증금을 돌려줄 능력이 없는 상태고, 최초의 임대인에게 보증금반환을 청구하자니 이미 계약관계가 끝나버린 상황에 직면할 수 있습니다.
② 전월세 이중 계약
전월세 이중 계약이 문제되기도 합니다. 공인중개사가 임대인에게는 월세 계약을 체결한다고 하고서, 정작 임차인과는 전세계약을 하는 방식으로 서로 다른 계약을 체결하는 식이에요.
보증금은 공인중개사가 편취하는데, 나중에 임차인이 임대인에게 전세보증금을 반환해 달라고 해도 임대인의 계약서상에는 월세 계약이니 보증금 전액을 반환받기가 어려울 수 있어요.
③ 집 한 채를 여러 임차인과 계약하는 경우
집 한 채를 여러 임차인과 계약하는 수법도 있습니다. 계약 전에는 다른 이의 임대차 사실을 알기 어렵다는 점을 노린 것입니다.
이런 유형의 전세사기가 특히 많기는 하지만, 사기의 구체적인 방법은 상당히 다양하다는 점을 항상 유념하여야 합니다.
보증금 환수가 어려운 경우가 많습니다
어피티: 전세사기 유형 중에 보증금 환수가 가장 어려운 유형은 무엇인가요? 그럴 때 임차인이 할 수 있는 대처법이 있을까요?
변호사: 유형을 불문하고, 전세사기의 피해자가 되면 보증금을 돌려받기가 쉽지 않습니다.
전세사기의 가해자는 민사 소송 등 법적 절차가 진행될 것을 예상해 미리 재산을 은닉해 두는 경우가 많습니다. 최근 자주 나오는 사기 뉴스처럼이 자력 없는 ‘바지사장’을 내세운 경우도 많고요.
이 경우 임차인으로서는 크게 ① 형사 고소, ② 민사 소송, ③ 건물의 경매를 생각해볼 수 있겠는데요, 구체적인 대처에 앞서 충분한 법리적 검토가 필요합니다.
① 형사 고소를 위해서는 임대인의 기망행위 등 구성요건이 증명되어야 합니다.
② 민사 소송은 승소한다고 하더라도 실질적으로 임대인의 재산이 있어야 마땅한 보전을 받을 수 있으며
③ 경매의 경우 유찰이 반복되다가 비교적 낮은 가격에 낙찰될 가능성도 있다는 점을 유념해야 해요.
피해자는 사회초년생과 신혼부부가 많아요
어피티: 전세사기의 피해자는 주로 어떤 분들이신가요?
변호사: 20대와 30대, 사회초년생과 신혼부부가 많습니다.
최근 경찰의 특별단속 결과, 전세사기 피해자의 절반이 20대와 30대였다는 소식도 확인됐죠. 보통 전세사기가 작은 오피스텔이나 빌라에서 많이 일어나는 만큼, 피해자분들의 나이도 어린 편이고 자산 규모 역시 크지 않은 편이에요.
기본적인 예방법은 이렇습니다
어피티: 전세사기를 예방할 수 있는 방법을 설명해주세요.
변호사: 우선 건물의 시세를 꼼꼼하게 확인해야 합니다.
임대 시세 외에도 매매 시세가 얼마인지 인근 공인중개사사무소 여러 곳을 방문하여 알아보는 것이 좋습니다. 그 외에도 KB부동산시세, 국토부 실거래가 공개시스템, 한국부동산원 부동산테크 등을 통해 다각도로 확인해봐야 해요.
국세완납증명서와 지방세완납증명서도 확인하는 것이 좋습니다. 국세는 통상 다른 채권보다 우선시되므로, 만일 세금 미납으로 건물이 경매에 넘어갔을 경우 보증금 전액을 돌려받기 어려운 불상사가 생길 수 있기 때문이에요.
개정된 국세징수법에 따라, 올해 4월 1일부터 임차인은 임대인의 체납정보 열람을 신청할 수 있습니다.
주택도시보증공사(HUG)의 보증보험을 적극적으로 활용하고, 등기부등본에 선순위 채권이 있는지 상세하게 확인하는 것도 필요하겠습니다.
어피티: 다음주에는 임대차계약 전에 확인할 서류, 계약 외 확인할 사항 등 더 자세한 전세 사기 예방법을 갖고 돌아올게요!
📌 이 글은 경제적 대가 없이 화난사람들과 협업으로 제작됐습니다.
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