글, 작은별
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전세금을 돌려받기 위한 소송에 상당한 시간이 소요됐습니다. 소송 과정에서 ‘억울한 일이 있더라도 재판부 앞에서 억울함을 증명하는 건 나의 몫’이라는 사실도 깨닫게 됐어요.
힘들었지만, 필요한 것들을 하나하나 챙기며 단계별로 나아가는 과정은 많은 도움이 되었습니다. 오늘은 제가 어떤 과정을 거쳐서 소송을 준비했는지 하나씩 이야기해볼게요.
먼저 내용증명을 보냈어요
내용증명은 사실을 증명하기 위한 문서입니다. 임대인(집주인)에게 계약 해지를 통보했다는 증거를 만드는 거예요. 말로만 계약 해지 의사를 전달하면 나중에 임대인이 ‘들은 적 없다’고 발뺌할 수 있으니까요.
내용증명 양식은 인터넷에서 다운로드 받아 직접 작성할 수 있어요. 작성을 끝낸 후에는 우체국에서 등기우편으로 발송하거나 ‘인터넷 우체국’ 사이트에서 온라인으로 보낼 수 있습니다.
내용증명은 향후 소송으로 넘어갔을 때 증거자료로 활용되기 때문에 변호사 지인이 있다면 감수를 받는 것도 좋다고 해요. 저는 내용증명을 보내고 임대인에게 임대차 계약 해지하고 싶다는 문자를 보냈고, 통화 내용도 녹음했어요.
‘당신이 틀렸다’는 내용증명을 받을 수도 있어요
여러 사례를 찾아보니 임대인을 압박하기 위해 일부러 법무법인이나 변호사 이름으로 내용증명을 보내기도 한대요.
제 경우는 반대였습니다. 오히려 임대인이 ‘당신 주장이 틀리다’는 내용증명을 보내왔어요. 그 내용증명에는 사법연수원 출신 변호사의 이름이 적혀 있었죠.
임차권등기명령을 신청했어요
임대인의 내용증명을 보고, 보증금을 돌려줄 마음이 전혀 없는 걸 알게 됐습니다. 그래서 저는 다음 절차를 밟았습니다. 바로 임차권등기명령을 신청했어요.
임차권등기명령이란 계약기간이 종료된 뒤 임대인으로부터 보증금을 못 받았을 때 임차권을 등기하는 제도예요. 쉽게 말하면 이사를 해도 전세보증금을 받을 수 있는 권리가 생긴다는 뜻이에요.
임차권을 등기하면 이사를 가더라도 아래 두 가지를 유지할 수 있습니다.
- 임대인에 대한 대항력: 임차인이 제3자에게 자신의 임대차 관계를 주장할 권리
- 우선변제권: 주택이 경매로 넘어갔을 때 일반 채권자보다 우선해 보증금을 돌려받을 권리
임차권 등기를 하지 않고 먼저 이사를 가면, 대항력이 사라져 보증금을 떼일 우려가 있습니다. 만약 임차권 등기 설정이 안 됐는데 급히 이사를 해야 한다면, 짐을 남겨두는 게 좋다고 해요.
전자 소송을 이용했어요
저는 소송의 모든 과정을 전자소송으로 진행했어요. ‘찾기쉬운 생활법령정보’에서 임차권등기명령제도의 설명을 찾았고, 내용증명과 임차권등기명령신청서 등 필요한 서류양식은 법률구조공단에서 내려받았습니다.
‘임차권등기명령 신청’은 신청서를 작성하는 것부터 시작합니다. 더 자세한 방법이 궁금하다면 제가 작성한 브런치 글에서 읽어보실 수 있습니다.
필요 서류는 건물등기부등본과 주민등록등본, 임대차계약서 사본, 부동산목록, 임대차계약해지 통보자료(내용증명 포함), 임차권등기명령 신청서 등이 있어요. 제가 어떻게 준비했는지 하나씩 적어볼게요.
- 건물등기부등본: 법원 인터넷등기소에서 임대차 건물 주소를 입력해 확인했어요
- 주민등록등본: 주민센터나 ‘민원24’에서 내려받았어요
- 부동산목록: 그림판을 이용해 직접 그렸습니다
- 임대차 계약 통보자료: 카카오톡과 문자, 통화 녹취록·주고받은 내용증명 등을 모두 사용했어요
이 과정에서 절차가 너무 어렵거나 공부할 시간이 없다면, 변호사나 법무사의 도움을 받는 것도 방법입니다.
임차권등기 설정 후에 이사했어요
임차권 등기 설정까지는 보통 2주 정도가 걸립니다. 신청 이후 절차를 확인하고 싶으면 사건번호를 대법원 ‘나의 사건검색’에서 조회할 수 있어요. 혹시라도 예상보다 너무 절차가 늦어진다 싶으면 법원에 전화해서 문의하는 게 좋아요.
법원이 임차권등기명령 결정을 하면, 약 2주 안에 본인이 살고 있는 집 등기부등본에 임차권 등기가 설정됩니다. 이후에는 언제든지 이사를 나가도 돼요. 저도 등기부등본에 설정된 임차권 등기를 확인한 뒤 이사를 했어요.
두 가지 선택권이 있어요
이사 이후에는 두 가지 선택권이 있습니다. ① 임대차보증금 지급명령 신청과 ② 임대차보증금 반환청구소송이에요. 두 선택지 모두 임대차 계약이 해지·만료됐더라도 이사를 나간 이후에 실행할 수 있습니다.
임차인이 임차목적물(전셋집)을 반환할 의무와 임대인이 보증금을 반환할 의무는 ‘동시이행’ 관계에 있습니다. 쉽게 말하면, 전셋집을 임대인에게 반환해야 임대인이 보증금을 줄 의무가 생긴다는 의미예요.
그래서 이사를 나갈 때는 원래 상태처럼 깨끗하게 청소한 뒤에 임대인에게 출입 비밀번호나 열쇠를 전달해야 해요. 그렇지 않으면 나중에 임대인이 전셋집을 돌려받은 적이 없다고 우기는 불상사가 발생할 수 있습니다.
지급명령 신청을 선택했어요
지급명령 신청과 소송의 가장 큰 다른 점은 ‘절차의 간소성’입니다. 지급명령 신청사건은 본안사건(소송)보다 간소하고 비용이 저렴해요. 저는 임대차보증금 지급명령 신청을 선택했어요.
만약 임대차보증금 지급명령 신청을 법원이 인용하고, 임대인이 지급명령 정본을 받은 뒤 2주 안에 이의신청을 하지 않는다면 지급명령이 확정됩니다. 명령이 확정되면 강제집행 절차를 진행할 수 있어요.
여기서 임대인이 이의신청을 하면 다시 처음으로 돌아가 소송에 들어가야 합니다. 오히려 시간을 더 잡아먹을 수도 있는 셈이에요.
저는 혹시나 하는 마음으로 지급명령 신청사건을 먼저 진행했지만, 임대인이 이의신청을 해왔어요. 돌이켜 보면, 소송을 먼저 하는 게 시간을 훨씬 절약했을 거라고 생각합니다.
결국 본격적으로 소송을 준비해야 했는데요. 다음 주에는 소송에 들어가고, 조정 절차를 밟은 과정을 이야기해볼게요.
