미국 기준금리, 이제 5%대!

• JYP: 미국 연준은 올해 기준금리를 낮출 생각이 없다고 해요. FOMC 위원들의 금리 전망을 보여주는 자료에 따르면, 올해 말 미국 기준금리는 5.1%(중간값)에 머물 거라고 해요. 2024년 말에는 4.3%, 2025년 말에는 3.1%로 전망이 나오고 있습니다.
  

최악은 피했다는 반도체지원법

글, 정인

• 정인: 미국에서는 앞으로 60일간 가드레일 조항에 대한 의견을 접수한다고 해요. 전 미국 대통령인 오바마와 트럼프 모두 ‘한국에 일방적으로 유리한’ 한미FTA를 폐기 또는 재협상해야 한다고 주장했었어요. 이런 말이 나올 만큼 우리나라는 미국에서 이익을 얻어낸 통상협정을 한 적이 있으니, 이번에도 적극적으로 나선다면 나은 결과를 이끌어낼 수 있으리라 생각합니다.

동은이는 과외만 해서

복수할 돈을 다 벌었을까?

✋ 동은 동은 동은 돈 많아? (왕간다st)
👩‍🏫 나 과외 많이 했잖아 

🤔 (그 돈으로.. 복수가 다 되나?)

영화·드라마 리뷰도 하고, 유익한 상식도 얻어가는 어피티의 인생극장! 드라마 더글로리의 주인공 문동은은 복수할 돈을 어떻게 모았을까요? 궁금하다면 어피티 유튜브 채널에서 
<인생극장 EP.1 더글로리편>을 끝까지 시청하세요!

부동산 VOCA ① – 대항력

글, 위펀딩(by. 최예우 매니저)

📢 코너 소개: 부동산 투자의 대가 ‘위펀딩’과 함께하는 부동산 코너입니다. 독자님께 진짜 도움되는 부동산 소식, 부동산 정책 등을 위펀딩이 알맞게 준비해서 입 안에 쏘옥 넣어드릴게요!

👉 지난화 보러가기

• 특례보금자리론 – 개념편
• 특례보금자리론 – 실전편
• ‘전세가율’ 한 번에 이해하기
• 전세 사기 개선방안 쪽집게 정리 1탄
• 전세 사기 개선방안 쪽집게 정리 2탄

이번 주는 알아두면 도움되는 부동산 용어를 알아보겠습니다. 앞서 ‘전세 사기 개선방안’을 다룬 회차를 읽으면서 헷갈렸던 용어가 있었을 거예요. 많이 들어봤지만, 정확히 어떤 뜻인지는 몰랐던 개념들을 오늘 차근차근 알아보도록 할게요! 

대항력? 그게뭔데?

임대인, 임차인 용어를 볼 때마다 헷갈렸던 분들 계실 거예요. 이 용어의 정의부터 짚고 넘어갈게요.

• 임대: 돈을 받고 내 물건을 다른 사람에게 빌려주는 것
• 임차: 돈을 내고 다른 사람의 물건을 빌리는 것
• 임차물: 빌리거나 빌려준 물건
• 차임: 임대차 관계에서 임차물을 사용한 대가

부동산 주제에서 등장하는 임대차 계약은 임대인(집주인)이 임차인(세입자)에게 자신의 부동산을 사용할 수 있도록 하는 대신, 일정 금액(차임)을 받는 계약을 뜻해요. 

전세와 월세 모두 임대차의 한 방식입니다. 전세는 비교적 큰 금액을 보증금으로 내는 대신 매달 월세를 내지 않고, 월세는 전세보다 보증금은 작지만 다달이 월세(월차임)을 내야하죠. 요새는 전세와 월세의 중간 정도의 보증금을 내는 대신, 월세를 적게 내는 반전세도 많아요.

이제 본격적으로 대항력에 대해 설명해볼게요. 대항력은 임차인(세입자) 입장에서, 내가 빌린 주택이 매매나 경매 등으로 소유자가 바뀌더라도 임대차 기간동안 살 수 있고, 임대차 보증금을 모두 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않아도 되는 권리를 뜻합니다.

쉽게 말해 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 권리예요. 매매, 경매 등으로 주택의 소유자가 바뀌는 경우에 많이 사용되는 개념입니다.

대항력은 왜 필요할까?

대항력은 건물 소유자가 변경되더라도 기존 임차인의 점유(거주/사용) 권리를 보호하기 위해서 필요합니다. 권리분석뿐만 아니라 전세 세입자들이 전세금을 지켜 내기 위해서도 알아야 하는 기본 개념이에요.

대항력이 있을 때, 임차인은 집주인이 바뀌어도 계약기간 동안에 세입자로 살 권리가 있습니다. 또한 전월세 보증금을 지킬 수 있는 힘도 있어요.

대항력의 성립요건

대항력을 갖기 위해서는 임차인이 계약, 인도, 전입을 해야 합니다.

1. 계약: 등기부등본상 실제 소유주와 계약을 해야 합니다. 주택에 살고 있는 사람이 계약 상의 임차인인지 아닌지, 계약이 있는지 등 확인해요
2. 주택인도(점유): 임차인의 부동산 점유를 뜻하는 것으로 등기부등본과 건축물대장상 같은 주소지에서 임차인이 거주해야 인정됩니다
3. 주민등록(전입신고): 거주지에 진입한 사실을 관할기관에 신고해야 합니다. 전입신고를 하면 세대주의 경우, 등기부등본상에 기재됩니다

대항력은 전입신고 후 다음 날 0시부터 효력이 생깁니다.

경매로 집이 넘어갈 때를 예시로 설명해볼게요

👉 상황 설정

• 임차인은 등기부등본상에 근저당권이 설정되어 있는 집에 전월세로 살고 있습니다
• 임차인은 이사 올 때 주택 점유를 하였고 전입신고도 완료했어요

집에 근저당권이 설정되어 있다는 것은 집주인이 은행에 빌린 돈이 있다는 뜻입니다. 즉 대출을 받았다는 뜻이죠.

그런데 만약 집주인이 그 빌린 돈을 갚지 못해서, 현재 살고 있는 집이 경매로 넘어가 버린다면, 임차인이 보증금을 돌려받을 방법은 무엇일까요?

‘이사 올 때 주택 점유와 전입신고를 완료했으니까 나는 대항력이 있어서 안전할 거야’라고 판단해서는 안 됩니다. 내가 가진 대항력의 효력이 발생하는지 확인해야 해요.

먼저, 두 가지를 확인해야 합니다. 

• 나의 전입신고 날짜
• 근저당이 설정된 날짜(말소기준권리)

내가 대항력이 있는지 없는지는 말소기준권리를 기준으로 판단할 수 있어요. ‘말소기준권리’에 대해서는 다음 화에서 자세히 알아보도록 할게요!

Case 1. 전입신고 날짜가 더 빠른 상황  

임차인인 내가 전입신고한 날짜가 집주인 등기부등본상에 근저당권 설정일보다 빠르다면? 대항력이 있습니다. 즉, 나의 보증금을 지킬 수 있는 상황이에요.

대항력의 요건을 충족했고, 말소기준권리인 근저당설정일보다 전입신고가 앞서 이뤄졌기 때문에, 부동산 경매 상황에서도 낙찰자에게 대항력을 행사할 수 있어요.

Case 2. 근저당권 설정일 날짜가 더 빠른 상황

집주인 등기부등본상에 근저당권 설정일이 내가 전입신고한 날짜보다 빠를 수 있습니다.

이럴 경우, 나는 대항력 요건은 갖췄더라도 순위가 밀려나게 됩니다. 임대인이 대출을 갚고 남은 돈으로 내게 보증금을 돌려주는 상황이에요.

대항력의 요건을 갖추고 있다고 해서 항상 그 효력이 발생되는 것은 아닙니다. 말소기준권리 4가지(근저당권, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기) 중 한 가지라도 대항력 이전에 설정되면 대항력을 인정받을 수 없어요.

매매의 경우에도 비슷해요

이 내용은 매매에도 비슷하게 적용됩니다. 즉, 내가 사는 곳의 집주인이 바뀐 경우인데요. 내가 임대차 계약 상의 임차인이고 대항요건(점유와 전입신고)을 갖추고 있다면, 다음날 0시부터 즉시 대항력이 발생해요. 

이 대항력을 갖고 임대차 기간 동안 세입자로 살 권리와 임차보증금 전액에 대한 권리를 제3자에게 주장할 수 있습니다. 단, 양수인(매수인) 등기보다 전입신고가 빨라야 대항력이 생겨요.

오늘 ‘대항력’을 설명하다가 ‘말소기준권리’라는 단어가 나왔는데요. 이 개념은 다음 화에서 자세히 알아보도록 할게요!

필진의 코멘트

• 위펀딩: 근저당권 잡힌 집을 무조건 피해야 하는 것은 아니에요. 일반적으로 집주인의 대출금(근저당권 설정)과 세입자로부터 받은 보증금이 집 매매가의 70%를 넘지 않으면 괜찮다고 봅니다.

• 다른 분들의 머니로그를 보면서 제 상황에 대입해보기도 하고 공부가 많이 됩니다. (코지 님)
• 처음 체감하는 경기 침체에요. SVB 파산 소식을 들으니 덜컥 겁이 나는데, 개인이 경기 침체에 대비해 선방할 수 있는 방법을 알려주셨으면 좋겠습니다. (21 님)