글, 정인

“구글 검색 괜찮아요?”

구글 검색 품질이 나빠진 것이 아닌지 의문이 제기되었어요. 상위 검색 결과에 악성코드가 심겨 있는 멀웨어(malware) 사이트나 스팸성 사이트가 빈번하게 노출된다고 해요. 지난해 워싱턴포스트는 구글 등 검색엔진을 통해 악성코드를 포함한 온라인 광고를 클릭하게 만드는 ‘멀버타이징(malvertising)’을 경고한 적도 있습니다. 

검색 결과 품질은 중요한 경쟁력이에요

챗GPT 같은 생성형 AI가 등장한 지금, 사용자의 이전 질문을 반영하고 맥락에 알맞은 결과를 내주는 생성형 AI에 검색엔진이 밀려날 것이라는 의견이 많습니다. 오픈AI의 챗GPT가 등장한 이후 구글은 자사 생성형AI인 바드를 공개하며 추격에 나섰고, MS는 자사 검색엔진인 빙과 윈도우10에 챗GPT의 언어모델을 장착했어요.

생성형AI의 오류도 무시할 수 없어요

생성형AI도 완벽하지는 않습니다. 생성형AI는 대화 도중에 할루시네이션(hallucination)이라는 오류를 만들어내요. 그럴듯한 문장으로 보이지만, 잘못된 사실을 답변해내는 거예요. 또한, 생성형AI는 검색엔진에 비해 운영비가 압도적으로 크고, 탄소배출량도 많다는 점도 지적되고 있어요.  

• 정인: 기존 검색엔진은 링크가 많이 된 페이지를 신뢰성 높은 페이지로 간주하는 알고리즘을 기반으로 해요. 이 알고리즘을 이용해서 내 콘텐츠를 상위에 노출하게 만드는 방법이 바로 검색엔진최적화(SEO)인데, 악성코드를 심어놓은 사이트에서 SEO 최적화에 신경 쓰는 경우가 많은 모양이에요. 

글, JYP

리츠 시장이 어려워요

어제(27일), ‘한화리츠’가 코스피에 상장했어요. 상장 전, 기관투자자 대상 수요예측과 공모주 청약에서 모두 안 좋은 성적을 가뒀는데요, 상장 당일에도 -10% 가까이 주가가 하락했습니다. 한화리츠 외에도 대부분의 리츠가 요즘 하락세를 보이고 있어요. 상장 리츠 10개 종목으로 구성된 ‘KRX 리츠 톱 10 지수’는 작년 하반기 이후 올해 3월 24일까지 -21% 하락했어요.

📌 ‘KRX 리츠 톱 10 지수’는 여기에서 ‘KRX 리츠 톱 10 지수’를 검색해서 확인할 수 있어요.

해외도 분위기는 비슷해요

미국의 상업용 부동산의 공실률이 높아지고 자산 가격이 하락하고 있습니다. 미국 등 해외 부동산에 투자한 기관투자자들은 울상이에요. 코로나19가 시작되기 전까지는 해외 부동산 투자가 활발했는데, 이때가 고점이었다는 얘기도 나옵니다. 경기 침체로 사무실을 줄이는 기업들이 많아 이 분위기는 한동안 이어질 전망이에요. 

리츠를 담아야 할 때라는 주장도 있어요

미국 헤지펀드의 거물로 불리는 리언 쿠퍼먼 오메가패밀리오피스 회장은 최근 리츠에 투자하고 있다고 해요. 장기적으로 금리가 내려오면 부동산 시장이 살아나 리츠 주가가 오를 수 있고, 당장 어렵더라도 리츠는 시세차익보다는 배당으로 얻는 수익이 유의미하기 때문이라고 해요. 

• JYP: 삼성그룹 최초의 리츠 ‘삼성FN리츠’도 4월 10일 상장할 예정이에요. 대치타워와 에스원빌딩을 기초자산으로 갖고 있는 리츠인데요, 기관투자자 대상 수요예측에서는 25대1의 경쟁률을 기록했습니다. 낮아보이지만 요즘 리츠 시장의 분위기를 감안하면 선방한 정도예요. 공모주 청약은 어제(27일)부터 오늘(28일)까지 이틀간 진행됩니다. 

💸 대출 100% 활용법

은행에 가기 전에 꼭 알아야 할 대출 개념

👉 지난화 보러가기

• 대출 창구 은행원이 알려주는 대출 이야기

이름에 ‘대출’이 있다고 해서 다 똑같은 대출상품은 아닙니다. 은행 앱을 둘러봐도 한 은행에서 다양한 대출상품을 판매하곤 하죠. 그래서 대출상품을 비교할 때는 세부 상품 설명을 읽어봐야 해요. 

여기서 어려운 용어가 등장하기도 하는데요, 걱정 마세요. 오늘은 개인이 받을 수 있는 대출의 종류, 그리고 대출과 관련된 주요 개념들을 정리해볼게요! 

정확하게 짚어보는 대출의 정의 

대출은 은행이 직접 자금을 부담하여 고객에게 금전을 일시적으로 빌려주어 이용할 수 있도록 하는 것을 뜻합니다.  

은행도 돈을 빌려주기 위해서는 어디선가 돈을 빌려와야 해요. 그리고 대출상품을 만들어, 상환하지 못하는 상황에 대한 리스크를 관리하고, 대출 업무를 수행하는 직원들을 고용해야 하죠.

이렇게 은행이 돈을 빌려주는 과정에서 비용이 발생합니다. 이 비용은 은행이 직접 부담했다가 개인에게 돈을 일시적으로 빌려줄 때 이자를 받아 충당해요.

대출의 종류는 크게 두 가지입니다

고객이 돈을 빌리는 대가로 은행에 담보를 제공하고, 해당 담보의 가치를 금액으로 환산한 범위 내에서 대출 거래가 이루어진다면 담보대출이라고 합니다. 

담보가 없거나, 제공된 담보의 가치보다 더 큰 금액을 빌려준다면 신용대출이라고 해요. 

 
마이너스 통장과 대출 잔액 

‘마이너스 통장’이라고 부르는 것이 아마 가장 익숙하고 쉽게 사용하는 신용대출일 거예요. 내가 가지고 있는 통장(계좌)에서 잔고 이상으로 돈을 쓰면, 그만큼 마이너스 금액이 차곡차곡 쌓이는 상품입니다.
 

많이들 마이너스 잔액이 은행으로부터 빌린 대출 금액이라고 생각하는데요, 그렇지 않습니다. 은행이 고객에게 빌려준 돈, 즉 대출 잔액은 처음 마이너스 통장을 만들 때 최대로 사용할 수 있도록 약정한 금액이에요. 쉽게 말해, 마이너스 통장 대출 한도가 대출 잔액이라는 뜻이죠.

예를 들어, 한도 3천만 원의 마이너스 통장을 만들어서 200만 원만 사용한 상태라고 하더라도, 모든 금융기관에서는 3천만 원의 신용대출을 가지고 있다고 봐요.

은행이 고객에게 돈을 빌려줄 때 작성하는 대출거래약정서 상의 약정 금액이 3천만 원이기 때문이에요. 대출거래에서는 이 ‘약정’의 개념이 매우 중요합니다. 

상환하는 방식도 여러 가지가 있어요

마이너스 통장의 잔액이 0원이고, 앞으로도 사용할 일이 없다면 ‘한도해제’를 해야 전액 상환이 완료됩니다. 처음 대출을 받을 때 얼마까지 꺼내쓸 수 있다고 한도를 약정한 개념이기 때문에, 이 한도를 해제하는 것이 곧 상환이 되는 거예요.

만약 신용대출을 마이너스 통장 방식이 아니라 통장으로 대출금 전액을 입금받는 방식으로 대출을 받았다면 상환 방식이 달라집니다. 은행에 따라, 또 대출 상품에 따라 선택할 수 있는 상환 방식은 달라질 수 있어요.

👉 대출 상환 방식 

• 만기일시상환: 대출 약정의 만기에 한 번에 대출 잔액을 전액 상환
• 분할상환: 매달 정해진 날짜에 이자뿐만 아니라 원금의 일부도 함께 상환
  • 원금분할상환: 매달 상환해야 하는 대출 원금이 동일 
  • 원리금분할상환: 매달 상환하는 총액(원금+이자)이 동일 

원금분할상환 방식은 매달 상환하는 원금이 동일하고 원금에 대한 이자가 더해집니다. 따라서 초기에는 상환해야 하는 총액이 원리금 분할상환에 비해 더 큽니다.

원리금분할상환 방식은 매달 상환하는 총액(원리금)이 동일하기 때문에, 초기에는 상환 금액 중 이자의 비중이 높고 시간이 지날수록 남은 원금이 줄어들어 이자의 비중이 감소합니다. 

또 원리금분할상환 방식은 원금을 상환하는 속도가 원금분할상환에 비해 느려서, 동일 만기까지 대출을 사용했을 때 은행에 내는 총 이자 금액이 더 커져요. 

상환 초기에 매월 내야 하는 돈은 원금분할상환 방식이 더 크지만, 상환 기간 동안 내는 총 이자를 따지면, 원금분할상환이 더 적은 이자를 내요. 

이렇게 갚는 방식에도 여러 종류가 있기 때문에 나의 현금 흐름과 만기 등을 고려해서 더 효율적인 방식을 선택해야 돼요.

중간에 다 갚아버리고 싶다면?

은행과 고객이 대출거래를 약정할 때 빠지지 않는 조건 중 하나가 바로 ‘중도상환해약금’이에요. 중도상환해약금은 대출 만기일 전에 대출을 모두 갚을 경우, 내야 하는 해약금입니다. 

은행의 입장에서 설명해볼게요. 고객이 만기 12개월로 대출을 받았다면, 은행은 12개월 동안의 기대 이자를 고려하여 자금을 조달해옵니다. 

그런데 고객이 2개월만에 상환해버리면, 은행은 남은 10개월 동안 조달에 대한 비용만 부담하게 돼요. 이걸 메꾸기 위해 고객이 약정한 만기보다 빨리 대출을 상환할 때 중도상환해약금을 받는 거예요.

중도상환해약금을 꼭 확인하세요

중도상환해약금은 총 약정기간 대비 잔여기간(잔여기간 / 총 약정기간)에 비례하며, 대출 종류에 따라 해약금률이 다르게 적용됩니다. 

아예 처음부터 면제되는 종류의 대출도 있고, 일정 기간이 지나면 면제해주기도 하기 때문에 상환 계획을 세울 때 이 점을 미리 파악해두면 좋아요. 

그렇다면 중도상환해약금 때문에 만기까지 기다리는 게 나을까요? 상황마다 다르겠지만, 대체로는 아닙니다. 대출을 갚을 수 있는 자금이 충분하다면 일부러 만기까지 이자를 꼬박꼬박 낼 필요는 없어요. 보통 대출 금리보다는 해약금률이 더 낮거든요.

금리도 세일이 됩니다

대출받을 때 가장 중요한 건 역시 금리입니다. 대출 금리는 대출을 받는 사람의 소득이나 신용점수에 영향을 받아요. 그래서 대출의 약정 기간 이내라고 하더라도, 내 소득이나 신용이 개선되었다면 은행에 금리의 인하를 요구해볼 수 있어요.

이 권리는 ‘금리인하요구권’으로 규정되어 있는 금융소비자로서의 권리입니다. 대출받는 사람들이 꼭 알고 있어야 하고, 은행에서도 의무적으로 안내해야 하는 사항이에요. 

사회초년생에게 특히 더 유용해요

사회초년생의 경우 금융 정보 자체가 적어 높은 금리를 적용받다가, 소득 발생 기간이 길어지고 양호한 신용정보가 누적되면 더 낮은 금리를 받을 수 있는 여지가 생겨요.

단, 금리가 예외적인 방식으로 결정되는 종류의 대출을 이용하고 있다면, 금리 인하 요구의 대상이 되지 않는 경우도 있습니다. 

특히 정책적으로 금리가 정해져 있거나, 처음부터 별도로 협약을 통해서 금리를 적용하는 경우에는 대상에서 제외될 수 있으니, 이 점은 유의하세요!