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사회초년생한테 4억 원이 어딨어요?
글, 마케터J
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부동산 소유자? 분양권 소유자!
정당 계약 절차까지 마쳤다면, 그때부터 ‘분양권 소유자’가 됩니다. 아파트 완공 전까지는 매물이 실재하지 않기 때문에 ‘부동산 소유자’로 보지는 않아요.
청약은 당첨 후 입주까지 평균 3년이 기간이 소요됩니다. 그동안 중도금을 수회에 걸쳐 내야 해요. 예를 들어, 5억 원짜리 매물 중 3억 원이 입주 전 납부할 중도금이라면, 5천만 원씩 6회에 걸쳐 내는 식입니다.
그런데 이 어마어마한 금액을 마련할 수 있는 사회초년생이 몇이나 될까요? 걱정 마세요. 이 청약 중도금에는 한 가지 신기한 특징이 있으니까요.
중도금: 납부를 하는데요, 하지 않습니다.
결론부터 말씀드리자면, 전부 다 대출로 처리할 수 있습니다. 은행에서 중도금을 3년간 대신 내주는 것이죠. 마지막 회차는 자납(직접 현금 납부)해야 하지만 여의치 않으면 만기 연장도 가능합니다.
정당 계약 후 6개월쯤 지나면 1차 중도금 납부일이 다가옵니다. 이즈음 시공사가 은행을 선정하고 중도금 대출 안내문을 보내요.
선정된 은행의 직원들이 직접 모델 하우스에 방문하여 일괄적으로 대출 접수를 받습니다. 당첨자들은 서류만 구비해 모델 하우스로 가면 돼요.
중도금 대출을 받고 나면, 당장은 나가는 돈이 없는 것처럼 보입니다. 하지만 약 반년마다 5천만 원의 대출금이 쌓이는 셈입니다. 3년 뒤에는 원금만 3억 원이 되고요.
여기에 ‘중도금 무이자 대출’을 지원받지 않는다면 이자도 더해야 합니다. 말 그대로 중도금 ‘대출’이니까요.
한마디로 중도금은 ‘입주 직전에 납부를 하는데요, 당장은 하지 않습니다’라고 말할 수 있어요.
사회초년생한테 4억 원이 어딨어요!
은행: 더 이상 대출 불가한데요.
아파트: 저… 다 지어졌습니다.
가장 중요한 잔금 단계입니다. 잔금을 납부해야 비로소 ‘부동산 소유자’가 될 수 있어요. 중요한 것은 이 시기에 중도금 대출도 함께 상환해야 한다는 점입니다. 중도금 대출 50%와(자납분 제외) 잔금 30%까지, 분양가의 80%나 되는 금액을 마련해야 돼요.
예시로 든 5억 원짜리 매물에 대입해 보면 한꺼번에 4억 원의 자금 조달이 필요한 셈인데요, 사회초년생에게는 거의 불가능에 가깝습니다.
그럼에도 불구하고 제가 청약을 넣을 수 있었던 이유는 잔금 납부 시점에 달라지는 한 가지, 바로 ‘아파트 완공’ 때문입니다. 이때쯤이면 아파트가 완공되어서 매물이 실재하기 때문에 주택담보대출을 받을 수 있다는 뜻이죠.
잔금: 구할 수 없다고요? 담보가 생겼잖아요!
당첨자: 5억 원의 70%는 부족한데…
은행: 6억 원의 70%입니다.
대출 시점에 따라 LTV(Loan To Value ratio, 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산 가치의 비율)는 달라질 수 있지만 무주택자가 조정 지역 6억 원 이하 주택을 구매하는 기준이라면 70% 정도로 예상해 볼 수 있습니다.
아까 필요한 금액은 분양가의 80%라고 했고, 이대로라면 10% 정도가 모자라겠죠? 하지만 여기서 중요한 건, 주택담보대출은 분양가 기준이 아니라 시세 기준으로 책정된다는 점입니다.
5억 원을 주고 아파트 분양권을 매매했는데, 완공 후 이 아파트의 가치가 6억 원이 됐다면 5억 원의 70%가 아닌 6억 원의 70%가 대출로 나오는 것이죠. 4억 원이 필요했지만, 4억 2천만 원을 대출로 받을 수 있는 셈입니다.
주택담보대출만 남았네요
중도금 대출은 은행 시스템을 통해 자동으로 주택담보대출로 전환돼, 결과적으로 소유권자는 주택담보대출만 갚아나가면 됩니다.
이것이 청약을 넣기 전 예상 시세 차익을 꼼꼼히 계산해 보고 넣어야 하는 이유이자, 사회초년생들도 마음만 먹으면 청약을 넣을 수 있는 비결입니다.
유상 옵션 선택 시 주의사항
보통 중도금 대출을 실행하는 날 유상 옵션도 함께 선택하게 되는데요, 시공 단계부터 맞춤으로 짜 넣는 것이니 당연히 깔끔하고 예쁘겠지만 한 가지 주의할 점이 있습니다.
유상 옵션 금액은 총 분양가에 포함되어 취득세에 영향을 미친다는 사실입니다. 만약 5억 원짜리 아파트에 유상 옵션을 3천만 원어치 추가한다면 5억 3천만 원에 대한 취·등록세를 내야 해요.
그래서 저는 꼭 필요하다고 생각한 옵션만 넣었어요. 시스템 에어컨과 인덕션, 이 두 가지만 추가했습니다. 물론 이건 어디까지나 개인이 감당할 수 있는 선에서 자유롭게 선택하시면 됩니다.
“세입자도 좋아할까?”
제가 청약을 넣은 목적은 실거주지만, 추후 임대 전환 가능성도 염두에 두고 있습니다. 그래서 저의 유상 옵션 선택 기준은 ‘세입자도 좋아할까?’였습니다.
시스템 에어컨과 인덕션은 이러한 조건을 만족했기에 선택한 일종의 투자 개념이었습니다.
에어컨은 임차인 입장에서 큰 메리트로 작용할 것 같아서 적지 않은 금액이지만, 거실 1개와 방 3개에 모두 설치했습니다.
또 사후 설치 시 배관 문제로 벽에 구멍을 뚫어야 할 수도 있기에 시공사에 맡기는 게 효율적이라고 판단했습니다.
청약, 왜 다들 하려고 난리일까?
지금까지 사회초년생인 저의 청약 당첨부터 입주까지의 이야기를 담아 보았는데요. 당장 목돈이 필요하지 않은 내 집 마련의 첫걸음이라는 것만으로도 의의가 있지만, 자산으로서 청약의 가치는 그 이상입니다.
필요에 따라 전세로 전환하여 목돈을 구하는 수단이 될 수도 있고, 월세로 전환하여 매달 월급 외 수익을 창출하는 파이프라인이 될 수도 있습니다. 시간이 지나 시세가 오르게 된다면 더 좋은 부동산을 매입하는 기반으로 사용할 수도 있고요.
하지만 부동산에 대한 지식이나 거래 경험이 전혀 없다면 청약에 대해 막연한 두려움이 생길 수 있습니다. 그래서 청약을 넣기 전 여러분이 살고 있는 집의 시세부터 시작해 먼저 부동산을 공부해 나가는 것을 추천드리고 싶어요.
다음 화에서는 저의 청약 이전 부동산 거래 경험과, 청약을 활용한 자산 운용 계획에 대해 공유해 드릴게요!
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