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얼마 전까지만 해도 부동산 시장을 잡기 위해 주택담보대출 규제가 강화되는 추세였는데, 작년부터는 다시 완화되는 방향으로 바뀌고 있습니다.
1년에도 몇 번씩 제도가 바뀌면서 주택담보대출을 받으려는 분들은 많이 혼란스러웠을 텐데요. 사실 주택담보대출은 큰 틀의 개념만 알아도 절반은 이해할 수 있답니다. 그 안에서 세부적인 내용이 바뀌는 거니까요.
오늘은 주택담보대출의 한도 산출에 적용되는 개념에 대해 알아볼게요!
주택담보대출 한도의 기준, 담보가액
담보대출은 부동산처럼 내가 소유한 것에 대한 권리를 은행에 제공하면서 돈을 빌리는 것을 뜻해요. 내가 돈을 갚지 못하면, 은행은 담보물로 지정한 대상을 처분해서 채권을 변제받을 권리를 갖게 됩니다.
담보대출은 담보물의 가치를 파악하는 것에서부터 시작됩니다. 은행은 고객이 제공하는 담보물의 종류가 어떤 것인지 구분하고, 종류에 따라 실제 가치를 가장 잘 반영할 수 있는 가치 추정 방법을 적용해요.
대표적인 부동산 지표, KB시세
담보대출을 받기 위한 가장 대표적인 담보물이 바로 부동산입니다. 그중에서도 아파트의 경우, 주로 ‘KB시세’를 담보물의 가치로 인정해요.
KB시세는 KB부동산이 고시하는 지표예요. 아파트가 실제 거래된 가격을 반영해서 발표합니다. 일반 고객도 온라인에서 쉽게 찾아볼 수 있어요.
가끔 실거래가 이루어져도 그 거래의 매매가가 누락되는 경우가 있는데요. 이럴 때는 공인중개소나 매수자가 직접 신고해서 KB시세에 반영되게끔 할 수 있습니다.
이런 점 덕분에 KB시세는 실제로 거래된 아파트 매매가와 가장 가깝다고 봅니다. 다만, 세대수가 적어 거래량이 적은 아파트는 KB시세가 나오지 않는 경우도 있어요.
📌은행에 따라 KB시세와 한국부동산원의 시세를 같이 보기도 해요.
주택의 경우에는 조금 다릅니다
아파트와 별개로, 대부분 주택은 신뢰할 수 있는 기관에서 고시하는 가격이 없습니다.
이런 경우, 은행은 신용정보사에 의뢰해서 실제 시장의 참여자인 공인중개소 여러 곳에서 제공하는 가격으로 가치를 추정하거나, 감정평가사를 통해 정식으로 평가한 가치를 사용하기도 해요.
실제 주택을 매매하는 계약서상의 금액이 더 높더라도, 은행이 산출한 담보물의 가치만이 대출한도 산정의 기준이 됩니다.
담보인정비율(LTV) 확인하기
주택의 담보가액을 파악했다면, 이제 담보가액에서 몇 %를 대출받을 수 있는지를 봐야 해요. 여기서 그 유명한 LTV(Loan to Value ratio, 담보인정비율)가 등장합니다.
LTV는 2000년대에 도입된 이후, 정부의 부동산 정책에 꾸준히 활용되고 있어요.
주택시장에 거품이 많이 끼어 있다고 판단하는 경우에는 LTV를 내려서 실제 거래 가격 대비 대출을 받을 수 있는 금액을 줄이고, 주택시장이 침체되어 있다고 판단하는 경우에는 LTV를 올려서 대출을 더 많이 받을 수 있게 해 거래를 독려하는 식이죠.
최근에도 LTV 변경을 통한 주택 규제 완화가 있었어요. 올해 3월 2일을 기준으로, 그 이전까지는 규제지역(서초, 강남, 송파, 용산)에서 2주택 이상 보유한 다주택자에게는 주택 구입 목적으로 주택담보대출을 받을 때 부여되는 LTV가 아예 없었는데, 이후로는 30%까지 늘리는 식으로 완화되었거든요.
👉 주택구입목적 주택담보대출을 받는 경우 적용되는 LTV
내가 구입하고자 하는 주택의 담보가액과 적용되는 LTV를 안다면 내가 받을 수 있는 주택담보대출의 최대 한도를 알 수 있어요. 사례를 들어볼게요.
- 조건: 매수자는 무주택자, 주택 소재 지역은 규제지역
- 매수 예정 주택의 매매가격: 6.5억 원
- 매수 예정 주택의 KB 시세: 6억 원
👉 주택담보대출 최대 한도: 6억 원*50% = 3억 원
이 경우, 주택담보대출로 받을 수 있는 최대 한도 금액은 3억 원입니다. KB시세인 6억 원이 담보가액으로 인정됐고, LTV 50%(무주택자, 규제지역)를 적용하기 때문이에요.
오늘은 대출 한도를 이해하기 위한 필수 용어인 ‘담보가액’과 ‘담보인정비율(LTV)’를 알아보았습니다. 이제 두 개념이 조금 익숙해지셨나요? 다음 화에서는 ‘MCI’, ‘MCG’와 ‘DSR’에 대해 알아볼게요!
