글, 정인
부족한 주택 공급은 집값을 밀어 올려요
지난해 서울의 주택 수 증가율은 통계청 기준 63년 만에 가장 낮았어요. 이전에도 서울은 새로운 주택을 지을 용지가 부족하고 규제가 엄격해서 상대적으로 증가율이 낮은 편이었어요. 주택 증가율이 크게 낮아졌다는 건, 그만큼 집값이 오를 만한 방향으로 미는 힘이 있다는 뜻이에요.
착공 자체가 줄었어요
‘주택 수 증가율’에서 주택은 아파트뿐 아니라 흔히 ‘빌라’라고 부르는 다세대주택과 연립주택, 주거용 오피스텔 등을 모두 포함해요. 최근 특히 아파트가 선호되기 때문에 아파트 공급은 더 모자란 편이에요. 2025년 서울 아파트 입주 예정 물량은 2024년 대비 47.6% 급감할 예정이에요. 인허가와 착공 자체가 감소한 탓에 2026년에는 입주 예정 물량이 더 줄어서, 2024년 대비 81.2%나 감소할 전망이에요.
공사비는 오르고, 가구 수는 늘었어요
아파트 공급 물량 급감은 무엇보다 2022년부터 심각해진 부동산 PF 부실 문제가 커요. 건설사는 공사를 끝마치고 분양을 시작해야 자금을 회수할 수 있는데, 먼저 지출해야 하는 공사비는 정말 큰돈이기 때문에 금융권에 ‘선 대출(프로젝트 파이낸싱)’을 받아야 해요. 이 PF가 경색되는 동시에 건설 원자재 가격과 금리가 동시에 뛰어, 건설사는 새로운 공사를 시작하기 어려웠어요. 여기에 서울과 수도권에서는 1인 가구가 크게 늘면서 이전에 보편적이지 않았던 편리한·신축·소형 아파트 수요가 커져, ‘인기 아파트’의 가치가 더 오를 전망이에요. 서울은 2024년 기준 전체 가구의 39.9%가 1인 가구예요.
