MONEY LETTER #019

부동산 P2P 투자 전에 꼭 체크해야 할 것

* 2018년 9월 17일 머니레터에 실린 글입니다.

부동산 투자는 돈 많은 어른들이나 하는 줄 알았는데, 요즘에는 2030 직장인분들 중에서도 P2P 업체를 통해 부동산 투자를 하는 경우가 적지 않습니다.

수익률 높다고 광고하니 혹하기도 하고 궁금한 것들도 많으실 텐데요! 오늘은 🔥요즘 핫하다는 🔥 투자상품, 부동산 P2P 투자에 대해 설명해 드리겠습니다. 

지난번에 P2P 투자 개인 대출에 대해 소개한 건 이해했는데, 부동산 P2P는 또 뭐야?

부동산 P2P도 은행 등 중앙 금융기관을 거치지 않고, 사람(Peer)이 사람(Peer)에게 직접 돈을 빌려주는 걸 말합니다. 단, 돈을 빌리는 사람이 아파트나 오피스텔, 빌라 등을 짓겠다는 건설업자라는 데서 개인 신용대출과는 차이가 있죠.

건설업자가 ‘이쪽 동네가 목이 좋아서 오피스텔 하나 지으면 아주 잘 나갈 것 같습니다. 😎 저에게 이 동네 땅을 살 돈과 건축비를 빌려주시면 오피스텔 지어서 수익을 내고, 빌려주신 돈에 이자 20% 쳐서 돌려드릴게요!’라면서 개인 투자자를 모집하는 거죠.

<출처 : 테라펀딩 홈페이지>
건설업자는 이렇게 P2P 업체 플랫폼을 통해 투자자를 모집합니다.
투자상품 소개 부분을 보면 ‘왜 이 상품에 투자해야 하는지’, ‘내가(돈 빌리는 사람이) 어떤 사람인지’ 등이 나타나게 되죠.

오호 그럼 상품소개에서 어떤 걸 자세히 봐야 하는 거야?

그 내용을 설명하기 전에 개념 한 가지만 짚고 갈게요!
 
우리가 광고를 통해 자주 접하는 ‘수익률 좋은 부동산 P2P’ 상품은 대부분 부동산 PF입니다. 부동산 PF는 Project Financing의 약자로, 담보 잡을 부동산은 없지만 프로젝트의 내용 자체는 사업성과 수익성을 보고 투자하는 걸 말합니다. 투자자가 프로젝트 내용을 보고 ‘아직 건물은 완공되지 않은 상태지만 이거 완공되면 꽤 수익이 날 만한 건물이겠네’ 싶으면 투자를 하게 되는 거죠. 

그래서 부동산 PF에서 가장 중요한 건 그 사업의 내용입니다. 정말 그 프로젝트가 성공할 만한 프로젝트인지, 또 그 프로젝트의 책임자가 믿을 만한 사람(회사)인지를 잘 따져봐야 하죠. 🧐

그 내용을 어떻게 따져봐?

그 부동산 PF가 믿을 만한 상품인지를 검증하기 위해 여러 P2P 업체에서 나름의 기준을 내걸고 있습니다.

<출처 : 어니스트 펀드 홈페이지>
P2P Care는 어니스트펀드라는 회사에서 롯데손해보험과 함께 만든 P2P 전용 보험 상품입니다.


총 투자금액에서 본인의 돈으로 얼마를 넣었는지, 혹시나 이 프로젝트가 망했을 때를 대비해서 어떤 물건을 담보로 잡고 있는지, 보험사와 손을 잡고 P2P 전용 보험 상품을 만든다든지 등 다양하게 투자자를 설득하는 장치를 마련해 놓고 있습니다.

그럼 저 기준을 확인하면 되는 거야?

하지만 이 장치가 있다고 해도 안심할 수는 없습니다. 아직 많은 P2P 업체가 부동산 PF 상품의 투자가치를 판별할 수 있는 기준을 잘 갖추고 있지 못한 상태거든요. 

<tmi>
대출 심사가 까다롭기로 유명한 은행을 대상으로 대출사기가 발생한 적도 있었습니다. P2P 투자상품 역시 업체의 심사기준을 통과했다 하더라도 문제가 발생할 가능성이 있죠.

또 P2P 업체를 통해 대출을 받는 건설업자가 신뢰하기 어려운 상태인 경우도 많습니다. 조금이라도 더 싼 은행 금리를 마다하고 P2P 업체를 찾아온다는 건, 이유가 있겠죠? 건설업자의 신용도가 은행 대출이 불가능할 정도로 낮거나, 그 사업이 은행이 평가하기에 투자할 만한 상품이 아니었을 수 있어요.

그래도 전부 문제인 건 아니지 않아?

그렇긴 하죠. 처음부터 문제없이 상환이 잘 되는 상품도 있고요, 연체가 되더라도 연체 이자까지 합해서 상환되는 상품들도 있습니다.


하지만 최근들어 문제가 심화되고 있는 부동산 PF 대출 연체에 주목해 볼 필요가 있습니다. P2P 투자업이 처음 등장했을 즈음에는 아직 대출기한 만기가 찾아오지 않아서 연체율도 당연히 0%에 가까울 수밖에 없었는데, 점점 상환 기한이 찾아오면서 ‘못 갚겠다’는 사례가 생겨나 연체율도 올라가고 있는 상황이기 때문이죠.

부동산 PF 대출로 몸집을 키웠던 P2P 업계 3위 ‘루프펀딩’은 올해 4월만 해도 3% 연체율을 기록했는데 7월에는 16%, 8월에 32%를 찍었고, 바로 얼마 전인 9월 14일에는 대표가 투자자들의 돈으로 돌려막기를 하다가 구속되는 일도 있었습니다. 

그럼 부동산 P2P 투자하기 전에 뭘 따져보는 게 좋을까?

일단, 차주(돈을 빌리는 사람)이 자기 돈을 얼마나 넣었는지 확인하셔야 합니다. 자신의 돈이 들어가면 당연히 사업에 대한 책임도 확보할 수 있고, 혹시나 사업이 잘 안 되더라도 대출자들에게 돈을 조금이라도 더 쉽게 갚을 수 있을 테니까요.

<출처 : 피플 펀드 부동산 PF (대전 주상복합) 6차 상품>
<출처 : 테라펀딩 제1637차 합천아파트 신축사업 2순위 상품>


돈을 빌리는 사람이 자기 돈을 10% 넣은 것보다는 30%를 넣는 게 외부 투자자 입장에서도 더 안전하게 느껴지겠죠?

Tip. 부동산 P2P 투자 전에 꼭 체크해야할 것들!

P2P 업체들이 많아진 만큼 P2P 업체들의 전문성과 그동안 어떻게 해왔는지도 점검해 보셔야 합니다. 🤔 부동산 P2P에 관심이 있으시다면 그 건설업체가 건물 공사의 진행 상황을 투자자들에게 잘 보고하는 업체인지, 그동안 투자를 했다가 상환을 받은 사람들의 평은 어떠한지도 둘러보시고 투자를 결정해보세요.

<출처 : 피플펀드 홈페이지>


시공사는 사업시행과 공사를 책임지고 진행하는 업체입니다. 이런 업체들이 그동안 어떤 부동산 공사를 맡아서 했었고, 재무현황이 어떠한지도 파악하시는 게 좋습니다. 
또 해당 시공사가 여러 공사를 동시에 진행중이라면 다른 공사에서 일어나는 문제가 여러분이 투자한 공사에도 영향을 미칠 수 있다는 것도 알고 계셔야 합니다.

마지막으로! 가장 중요한 것은 한 가지 투자상품에 몰빵하기보다는 다양한 상품들에 나누어서 투자할 필요가 있다는 겁니다. 높은 수익은 그만큼 높은 위험을 동반하는 것! 총 500만 원을 투자하고 싶다고 한다면 10만 원씩 50군데로 나누어 투자하면 한 두 군데 정도 부실하더라도 전체 금액에는 영향을 덜 미칠 테니까요!

‘사회초년생  필수 금융팁’은 어피티의 머니레터에서 매주 월, 목 연재됩니다.

writter 박용호, 박진영

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