[23.01.20] 나는 청약을 포기했어, 연진아

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#재고 #청약 #신탁부동산

  
2023. 1. 20. (금)
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주가지수: 전일 종가 / 가격정보: 2022년 12월 기준, 전년 동월 대비

독자님, 다음 주 월요일과 화요일은 설날 연휴로 머니레터가 쉬어갑니다. 연휴에 영화도 보고 돈 공부도 하는 건 어떠세요? 연휴에 몰아보기 좋은 자본주의 영화 시리즈를 모아봤어요. 여기를 클릭해서 구경해보세요! 

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오늘의 머니레터 세 줄 요약
  1. 제조업 재고율이 크게 늘었어요.
  2. 올림픽파크 포레온의 계약 포기 물량이 나왔어요.
  3. 신탁 부동산과 관련된 전세사기를 겪었던 사연자D 님과의 인터뷰를 준비했어요.

🗓️ 일정
오늘의 경제 일정


① 물가 지수가 발표돼요

20일 오늘, 국내 12월 생산자물가지수(PPI)가 발표돼요. 현지 시간 20일에는 독일 12월 생산자물가지수도 발표됩니다. 


② 실내마스크 착용 의무, 이제 해제될까요?
오늘 중앙재난안전대책본부가 열려요. 이 자리에서 실내마스크 착용 의무 1단계를 언제 해제할지 결정될 전망이에요. 


키워드 뉴스


① 금리: 한국은행 이창용 총재는 올해 물가 안정에 집중하겠다고 해요. 연말에는 물가 상승률이 3% 정도로 내려갈 거라고 보는데, 변수는 전기 및 가스요금 인상과 부동산 관련 대출 리스크입니다.


② 할인: 패션 플랫폼 ‘에이블리’가 1월 26일까지 <에누리 설대전>을 열어요. 뷰티, 패션, 라이프 등 여러 카테고리에서 최대 94% 싸게 판매합니다. 


③ IP: 어제(19일) ‘SAMG엔터’의 주가가 크게 올랐어요. 이 기업은 <캐치티니핑>의 IP를 보유하고 있는데, 얼마 전 <캐치티니핑>이 중국 최대 키즈 채널에서 1위를 기록했어요. 


④ 전선: 신재생에너지가 중요해지면서, 해상풍력단지를 구축하는 데 필수적인 해저케이블 관련 산업이 주목받고 있어요. 국내 기업 ‘LS전선’은 세계 해저케이블 시장에서 4위를 차지하고 있습니다.


⑤ 가뭄: 남부지방에 가뭄이 심각해요. 2022년에는 227일간 가뭄이 들어, 지난 반세기 중 가장 긴 가뭄을 겪었습니다. 지금은 영농철인 3월을 앞두고 농업용수를 끌어오는 데 한창입니다. 


🛍️ 산업

재고가 턱턱 쌓이고 있다?

글, 정인

제조업 재고율이 크게 늘었어요

제조업 재고율이 외환위기였던 1998년 8월 이후 가장 높은 수준을 기록했습니다. 공장과 회사의 창고에 재고가 많이 쌓였다는 말인데요. 재고가 많으면 기업은 생산을 줄이게 됩니다. 또 물건이 안 팔리고 계속 쌓인다는 뜻이라서, 소비 둔화와 경기 침체를 예고하기도 해요. 

재고 중 절반은 반도체예요

삼성전자, SK하이닉스와 같은 대표적인 반도체 기업은 그야말로 ‘재고와의 전쟁’을 치르고 있습니다. 재고가 오래되면 트렌드에 뒤처져 가격을 내려도 팔리지 않는 ‘악성 재고’가 되곤 해요. 기업들은 D램과 낸드플래시 가격을 인하하며 ‘물량 털어내기’에 나섰어요. 

생산능력지수도 심상치 않아요

재고율과 함께 봐야 하는 지표는 생산능력지수입니다. 1997년 외환위기나 2008년 글로벌 금융위기 때도 우리 기업의 생산은 증가했어요. 그런데, 지난해 생산능력지수는 계속 감소했습니다. 우리나라 경제가 청년기에서 노년기로 접어들었다는 신호로 해석하는 의견도 있어요.


어피티의 코멘트
  • 정인: 오늘 기사와 관련해서 더 읽고 싶다면 ‘성장 엔진’이나 ‘성장 동력’이라는 키워드를 활용해 보세요. 일본과 유사점이 많으니 일본을 분석하는 기사도 상황을 이해할 때 도움이 됩니다. 일본은 최근 경제 성장을 위해 기업인들이 나서서 직원의 기본 임금을 인상해야 한다고 주장하고 있어요. 


👋 부동산

“당첨됐지만, 포기할래요”

글, JYP

올림픽파크 포레온의 계약률이 공개됐어요

서울 강동구 둔촌주공 재건축 단지인 ‘올림픽파크 포레온’의 일반분양 계약률이 70%에 달했어요. 일반분양 청약에서 당첨된 사람 중 실제 계약까지 진행한 비율이 70%였다는 뜻이에요. 약 1,400가구가 계약되지 않고 남았는데, 이 물량은 예비당첨자에게 넘어가게 됩니다. 

이제 예비당첨자의 차례예요

예비당첨자 중에서도 계약 포기 물량이 나오면 무순위 청약 물량이 발생합니다. 올림픽파크 포레온 청약에서는 39㎡와 49㎡ 등 초소형 평수의 인기가 낮았는데, 이 평수를 중심으로 최소 300채 정도의 무순위 청약 물량, 이른바 ‘줍줍’ 물량이 나올 수 있대요

시장에서는 미분양을 두려워하고 있어요

둔촌주공 재건축은 ‘단군 이래 최대 재건축 단지’로 불리며 시장의 주목을 받았습니다. 일반분양에서 완판될 거라는 전망도 있었는데요. 청약률과 계약률에서 다소 아쉬운 성적을 내면서 분양시장에 긴장감이 감돌고 있어요. 


어피티의 코멘트
  • JYP: 올해 서울 분양시장에는 3만 2천여 채의 물량이 나올 예정이에요. 정부가 1·3 대책을 내놓으며 분양시장에 대한 규제 완화에 신경 쓰고 있지만, 부동산 하락기에 금리도 높아 다 같이 눈치를 보는 분위기예요.

🏠 전세사기

사건 노트3: 신탁 부동산 연관 전세사기

글, 작은별


👉 지난화 보러가기


작은별: 오늘은 서울시 관악구 대학동에 있는 한 다세대주택(빌라)에 살았던 대학원생 사연자D 님의 사연을 전합니다. 사연자D 님이 살던 전셋집의 권리관계는 다소 복잡합니다. 이 집은 신탁 부동산이었어요. 


“걱정할 것 없다”던 그 말


부동산 신탁은 자금이 없는 임대인(위탁자)이 부동산 소유권을 신탁회사(수탁자)에 넘기고, 신탁회사가 대신 부동산을 개발·관리해 수익을 임대인에게 돌려주는 것을 뜻합니다. 


부동산 신탁에도 여러 종류가 있는데요, 사연자D 님의 전셋집은 ‘담보 신탁’이었습니다. 임대인이 소유권을 신탁회사에 넘긴 뒤, 금융사에서 대출을 받는 방식이에요. 


담보 신탁은 신탁회사 동의 없이 임대인이 부동산을 마음대로 처분할 수 없기 때문에 금융사는 안정적인 담보로 평가합니다. 임대인은 일반 담보대출보다 낮은 금리로 더 많은 대출을 받을 수 있다는 장점이 있어요. 


사연자D 님은 부동산 중개업자의 말을 듣고 전세계약을 맺었습니다. 중개업자는 “신탁 부동산이더라도 걱정할 것 없다. 이 집은 안전하다”라며 사연자D 님을 수차례 설득했습니다. 문제가 생기더라도 우선순위로 보증금을 돌려받을 수 있다는 말까지 했어요. 


갑작스러운 이사 통보?


사연자D 님이 전세 사기에 휘말렸다는 사실을 알게 된 건 2021년 8월쯤입니다. 임대인의 채권자였던 신용협동조합에서 건물에 살던 세입자 약 27세대에게 “집을 비우라”고 알렸어요. 


임대인이 빌린 돈을 제때 갚지 않자, 신협이 담보로 잡았던 건물을 경매에 넘기려고 한 거예요. 사연자D 님를 비롯한 세입자들은 그때야 전셋집에 문제가 생긴 걸 알게 됐습니다. 


신탁 부동산은 더 주의해야 돼요


신탁 부동산을 대상으로 임대차 계약을 맺을 때는 서류를 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 신탁 부동산 여부는 부동산 등기부등본을 보고 확인할 수 있어요.


하지만 신탁 부동산은 등기부등본에 근저당권 설정 여부와 대출액 등 자세한 내용이 적혀있지 않아요. 만약 신탁 부동산이라면 ‘신탁원부’ 확인이 필수입니다. 


신탁원부 읽기도 쉽지 않아요


신탁원부란 신탁 등기를 신청할 때 신청서에 첨부하는 서류입니다. 이 서류에는 위탁자와 수탁자, 수익자, 신탁 목적, 계약 내용 등이 자세하게 쓰여 있어요. 


하지만 신탁원부는 직접 등기소를 방문해 발급해야 하는 등 발급 절차가 번거롭습니다. 법률 용어에 익숙하지 않은 일반인이 신탁원부 속 권리관계를 알아보기도 복잡해요.


공인중개사의 거짓말


워낙 복잡하고 어려워서, 신탁 부동산을 마주한 세입자 입장에서는 공인중개사에게 의지하게 되는 경우가 많습니다. 


하지만 공인중개사는 사연자D 님에게 중요한 사실을 알려주지 않았습니다. 집에 문제가 생기더라도 보증금을 돌려받을 수 있다고 한 공인중개사의 말은 거짓말이었어요. 


게다가 사연자D 님의 임대차 계약은 ‘반쪽짜리 계약’이었습니다. 신탁 부동산의 소유권은 임대인이 아닌 신탁회사가 갖고 있습니다. 계약에 따라 통상 임대인(위탁자)이 임대차 계약을 맺으려면 신탁회사 동의가 필요해요. 


그런데 사연자D 님은 임대인하고만 임대차 계약을 맺었습니다. 결국 사연자D 님은 최우선 변제 대상도 아니고, 집이 경매로 넘어가도 세입자로서 주장할 권리가 없게 됐어요. 


신탁회사가 임대차 계약에 동의해줬다고 하더라도, 경매 등 강제집행으로 넘어가면 세입자가 금융사보다 순위에 밀려 보증금을 돌려받지 못할 가능성도 큽니다. 


여기서 신탁회사는 전혀 책임이 없습니다. 통상 신탁원부에 ‘임대차 계약을 맺더라도 신탁사에는 책임이 없고 계약한 사람의 책임이다’라는 내용이 들어있기 때문이에요. 


반쪽짜리 서류


중개사가 보여준 신탁원부도 ‘반쪽짜리’에 불과했습니다. 


“중개사가 신탁원부 복사본 일부를 보여줬는데 나중에 직접 원본을 찾아보니 임대인이 집을 담보로 얼마를 빌렸는지 등 정작 중요한 부분을 보지 못했습니다. ⋯ 부동산에서 일부러 숨겼는지 아닌지는 모르지만 피해를 입고 나니 등기부등본만 확인하면 된다는 게 항상 정답은 아니라는 걸 느꼈어요.”


사기로 유죄를 받은 임대인


옆 건물에 살고 있던 임대인은 처음 세입자들의 항의에 “문제없다”는 반응을 보였다고 합니다. 임대인이 보증금을 돌려주지 않고 버티자 세입자들은 임대인을 사기 혐의로 고소했습니다. 


결국 임대인은 이 사기 사건으로 유죄를 받고 징역살이를 하고 있습니다. 당시 이 사건을 보도한 <동아일보>에 따르면, 피해액은 총 30억 원에 달한다고 합니다. 사연자D 님 외에도 신혼부부와 사회초년생 등 30여 명이 피해를 봤어요.


여전히 진행 중인 소송 


사연자D 님은 현재 다른 세입자들과 손잡고 임대인과 부동산을 상대로 보증금 반환청구소송과 손해배상 청구소송을 하고 있습니다. 


일부 세입자들은 신탁을 말소해주겠다는 특약을 맺고 전세대출을 받기도 했다고 합니다. 


“신탁말소 조항을 전세대출 계약 시 특약에 넣으면 은행에서도 대출을 해준다고 해요. ⋯ 문제는 대출 집행 이후 임대인이 특약을 안 지키면 세입자로선 할 수 있는 일이 없다는 점이죠.” 


이 경우에도, 대출금을 상환하는 건 고스란히 세입자 몫입니다. 


아직 사연자D 님 소송의 결론은 안 났지만, 일부 사건에선 부동산의 과실이 30% 인정됐다고 합니다. 중개업자가 중개행위를 잘못한 책임이 있다고 법원이 판단한 거죠. 


까마득한 보증금 반환 


소송에 이기더라도 보증금 반환까진 아득하기만 합니다. 이미 건물은 경매가 진행돼 사연자D 님은 이사를 나왔습니다. 경매로 건물을 낙찰받은 사람이 보증금 일부를 이사지원금 명목으로 지원해줬다고 합니다. 


사연자D 님은 “임대인은 보증금을 돌려줄 능력이 없어 보이고, 이미 채권자들이 많아서 얼마나 보증금을 돌려받을 수 있을지 모르겠다”며 한숨을 쉬었습니다. 


필진의 코멘트
  • 작은별: 연립주택이나 다세대주택은 전세사기에 더욱 취약합니다. 매매가 대비 전세가 비율(전세가율)이 높아서 ‘깡통주택’이 될 가능성이 아파트보다 크기 때문이에요.

👐 머니퀴즈

작심삼일이어도

계속 작심하자

by 머니레터 독자 다졍해서다졍 님


결심만 여러 번 했어도 괜찮아요!

바빠서 못 읽었던 머니레터들이 메일함에 한가득 쌓여있다고요? 그래서 퀴즈 풀기가 더 망설여진다고요? 괜찮아요, 오히려 좋은걸요. 밀렸던 드라마를 몰아보듯, 아껴둔 머니레터도 조금씩 꺼내서 읽어보면 되니까요!


지난주 독자님들의 셀프칭찬 모음.zip 📁

이게 머니? Quiz! 🔔 

그럼, 퀴즈로 뉴스를 되짚어보고
셀프칭찬도 하러 가볼까요?

💰
한 번 읽고 두 번 읽고 자꾸만 읽고 싶네
(어피티 구독자 나무 장군 님의 한 마디)

🔊 독자 피드백

이런 의견이 있었는데요,

  • 모두가 알고 있지만 실천이 어려운 것들에 대해 방법을 알려주시고 예시까지 보여주셔서 바로 실천으로 옮겨볼 힘이 생겼습니다. (최피 님)
  • 평소와 다르게 뼈 때리는 머니로그를 보니 저도 정신이 바짝 들고 좀 더 구체적으로 목표를 세워서 돈을 모아야겠구나 생각을 했어요. 머니로그 보면 연봉 높은 분들이 많은데 사회초년생분들도 다뤄주면 좋겠어요. (예진 님)

독자님의 생각도 궁금해요!

머니레터를 읽고 좋았거나 아쉬웠던 점, 혹은 하고 싶은 이야기들을 저희에게 들려주세요. 익명으로도 참여할 수 있답니다. 피와 살이 되는 독자님들의 모든 의견을 하나하나 꼼꼼하게 읽으며 더 나은 머니레터를 만들 수 있도록 노력하겠습니다.
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1. 졸리디자인 작업하다 보면 파일이 너무 많아져 진짜최종 999+까지 가곤 해요. 그럴 때 사용하는 저만의 (도움 안 되는) 꿀팁은, 파일명을 '진짜최수종'으로 저장해 두는 것입니다. 괜히 배우 최수종 님이 생각나면서 더 이상의 파일자아증식은 없어야겠지.. 하는 마음이 들더라구요.. 🖥️
2. 어PD아침부터 냅다 사무실에서 수진님(편집장님)이랑 하입보이 춤을 췄어요. 날 추울 때 몸도 풀고 좋아요..!
+ 그리고 어피티의 JYP, 정인, 주연, 수진 오늘자 머니레터를 함께 만들었어요!

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