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2023년을 할퀴어 놓은‘전세 사기’

글, 푸른바다

📌 코너 소개: 돈을 버는 것, 불리는 것만큼 ‘번 돈을 잘 지키는 것’도 중요합니다. 이 코너에서는 변호사 푸른바다 님과 함께, ‘내 돈을 지키는 생활법률’ 이야기를 들려드릴게요.


🗞️ 뉴스 속 전세사기 이야기


“지난 6월 전세사기 특별법 시행 이후 피해를 인정받은 경우는 6천 건이 넘습니다. 10건 중 7건은 20대와 30대 청년들이 당했고, 절반 가까이가 무자본 갭투자, 혹은 전셋값을 매매가와 같거나 더 높게 받아 매매가격을 충당하면서 집 수십 채를 사들이는 ‘동시 진행’ 수법에 당했습니다.”

SBS Biz, 2023년 10월 5일

2023년, 부동산 시장은 ‘전세 사기’가 큰 화두였습니다. 깡통전세, 집주인의 세금 체납 등 여러 사유로 세입자가 전세금을 온전히 돌려받지 못하며 피해를 입는 사례가 속출했어요. 

이렇게 전세 사기 문제가 대대적으로 드러나기 전, 사회를 떠들썩하게 만든 사건이 있었죠. 바로 ‘빌라왕’ 사건입니다. 2022년 말~2023년 초에 뉴스가 쏟아졌었죠.

출처: 빅카인즈 뉴스 분석, ‘전세 사기’ 기사 건수
출처: 빅카인즈 뉴스 분석, ‘빌라왕’ 기사 건수

끊이지 않는 전세 사기. 대체 왜 이렇게 심각하게 나타나는 걸까요? 오늘은 전세의 개념부터 짚어보며, 대표적인 전세 사기 유형에 대해 설명해볼게요.

알고 보면 독특한 ‘전세’ 제도

임대차 계약의 유형은 이렇게 나눠볼 수 있습니다. 

  • 월세형 또는 반전세형: 임대차 보증금이 없거나 적은 금액의 임대차보증금 지급하고 이에 더하여 일정액의 월세를 지급하는 유형
  • 전세형: 고액의 임대차 보증금(전세금)을 지급하는 대신 월세는 따로 지급하지 않는 유형

여기서 전세는 전 세계적으로 비슷한 사례를 찾기 어려운, 우리나라 특유의 제도예요. 월세를 받지는 않지만, 임대인(집주인)이 목돈의 보증금을 운용해 월세에 상당하는 이익을 얻을 수도 있어요. 

👀 전세 tmi


전세는 전 세계적으로 우리나라에만 있는 독특한 제도입니다. 1876년 강화도 조약을 맺던 때부터 시작된 것으로 알려져 있어요. 당시 급격하게 사람들이 모여들던 부산, 인천, 원산 등 항구 근처 도시와 서울을 중심으로 전세 제도가 나타나기 시작했죠. 


부동산 투자 등 주택을 매개로 한 금융시장이 활성화되기 전이었지만, 집을 가진 집주인과 집에 세 들어 사는 세입자의 이해관계가 맞아떨어져 전세가 큰 인기를 끌었어요. 


  • 집주인 입장에서는 👉 내 돈 주고 집을 구입하기에는 좀 부족한데 집을 사기 전에 미리 전세 세입자를 구해 집값의 약 절반 정도로 전세 보증금을 받으면 집 살 돈에 보탤 수 있으니 당장 부담이 좀 줄어들고
  • 세입자 입장에서는 👉 집을 직접 구입하지 않아도 집값의 절반 정도만 부담하면 내가 살 집이 생기는 데다 계약이 끝나면 보증금을 돌려받으니 잃을 게 없었죠. 매달 돈을 내고 나중에 낸 돈을 돌려받지 못하는 월세보다는 훨씬 부담이 적기도 하죠


여기까지만 보면 집주인이 얻을 게 없는 것처럼 보이는데요. 집값이 꾸준히 올라왔다는 점을 생각해 보면 얘기가 달라집니다. 


전세 계약기간이 끝나, 집주인이 보증금을 돌려줘야 할 때 계약 당시보다 집값이 올라 있다면 집주인은 보증금을 돌려주고도 집값이 오른 만큼의 차익을 남길 수 있으니까요. 


집주인 입장에서는 세입자에게 받은 전세 보증금이 집값이 오르기 전, 집을 사는 데 보탤 무이자대출처럼 활용된 거예요.

임대인 입장에서 전세를 낀 부동산 매매, 이른 바 ‘갭투자’는 부동산 상승장에서 적은 자본으로 도전할 수 있는 재테크 방법으로 여겨져 왔습니다. 하지만 다른 한편으로는 부동산 시장에 여러 문제를 만들어 왔어요. 

‘빌라왕’은 무자본 갭투기 사례

2023년 국토교통부 통계에 따르면, 전세 사기 피해 사례로 인정된 6,063건(9월 20일 기준) 가운데 ‘무자본 갭투기(시세 사기)’ 유형이 2536건(41.8%), 신탁사기(7.3%), 대항력 악용(0.1%) 등으로 집계됐습니다.

‘빌라왕’ 전세 사기 사건은 위에 나열된 유형 중 빌라 ‘무자본 갭투기(시세 사기)’ 사례였어요. 임차인의 보증금을 ‘먹튀’하려는 계획 하에 건축주, 매수인, 부동산 중개업체, 분양대행사 등 브로커까지 조직적으로 공모해 이루어진 범행이었죠.

  • 무자본 갭투기는 빌라 매매 시세보다 높은 전세금으로 임대차계약을 체결하고
  • 신용불량자 등 ‘바지 사장’ 역할을 담당할 자에게 소액의 수고비를 지급하고, 임대차계약을 승계하는 조건으로 빌라 소유권을 양도한 후
  • 임차인으로부터 수령한 전세금을 편취하는 등의 수법으로 수많은 피해자를 만들었습니다

이런 유형에서는 소유권을 넘겨받은 ‘바지 사장’이 전세금을 반환할 자력이 없는 경우가 대다수예요. 

전세금도 매매시세보다 높게 책정됐기 때문에 임대차계약 종료 후 전세금을 회수하기가 쉽지 않아 임차인이 피해를 입게 됩니다. 

특히 신축 빌라에서 많은 피해가 발생했는데요, 신축 빌라는 거래 이력이 없어 정확한 시세 확인이 어렵기 때문이에요. 다소 높은 전세금을 책정하더라도, 임차인으로서는 깡통전세라는 점을 쉽게 알 수 없다는 점을 노린 거죠. 

신탁 사기도 큰 문제예요

두 번째로 많은 전세 사기 유형은 ‘신탁 사기’였습니다.

  • 신탁 사기는 주택부지를 신탁회사에 맡기고
  • 신탁회사가 은행에서 대출받아 공사하는 형태로 진행된 신축주택에서
  • 신탁으로 인해 발생한 복잡한 권리관계를 제3자로서는 정확히 파악하기 어렵다는 현실을 이용해
  • 부동산등기부등본상 소유권자로 기재된 신탁회사(수탁자)가 아닌, 신탁을 맡긴 위탁자가 신탁회사 동의 없이(적법한 임대권한을 부여받지 아니하고) 임대인으로서 임차인과 직접 임대차계약을 체결하고
  • 신탁회사에 임대차계약을 주장할 수 없도록 한 상태에서 전세금 수령 후 편취하는 수법입니다

전세 사기 특별법이 시행됐지만, 신탁 사기 피해는 아직 사각지대로 남아 있어요. 

“세입자가 자신도 모르게 신탁 건물에 세 들어 산 경우, 전세사기 특별법의 보호를 받을 수 없습니다. 애초에 무효인 임대차 계약으로 간주돼 임차인 자격이 없기 때문입니다.”

SBS Biz 2023년 11월 15일

혹시 모를 신탁사기 피해를 방지하기 위해서는 부동산 등기부등본상 소유권자인 신탁회사가 임대인에게 임대차계약을 체결할 권한을 부여했음을 확인하는 취지가 담긴 동의서 등을 받아야 해요. 

📌 오늘의 생활법률 팁

아래 링크에서 전세 사기 피해 방지를 위한 더 많은 정보를 확인할 수 있어요. 

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