2030 세대의 가장 큰 고민 중 하나는 집일 거예요. 저는 지방 출신으로 대학생 때부터 수도권에서 살았는데, 학생일 때는 학교 기숙사가 있었지만 사회생활을 시작하면서 집이 가장 큰 경제적 부담이었어요.
내 집 마련을 위한 두 가지 방법
연 소득이 도시근로자 평균을 밑돈다면, 정부가 공급하는 다양한 공공임대 또는 공공전세 등을 활용할 수 있습니다.
하지만 도시근로자 평균소득을 넘어서면 순수 민간 임대차 시장에서 해결책을 찾아야 합니다. 이전 글에서 이야기했듯, 민간 임대차 시장은 임차인 입장에서 야생과 같아요.
주거문제를 해결하는 근본적인 방법은 주택을 사는 것일 텐데요. 주택을 사는 방법은 크게 두 가지가 있어요. 첫째는 신규주택을 공급하는 청약에 당첨되는 것이고, 둘째는 기존주택을 사는 것이에요.
오늘은 첫 번째 방식인 청약에 대해 자세히 알아볼게요.
국민주택 vs 민영주택
청약은 한자어로 ‘계약을 체결할 것을 요청하는 행위’를 뜻합니다. 새로 짓는 아파트를 분양 받을 권리(분양권)를 청약하는 것이 ‘주택청약’이에요.
모든 사업 주체가 공급하는 주택의 유형은 두 가지입니다. 하나는 국민주택이고, 다른 하나는 민영주택이에요.
국민주택은 정부나 지자체 등 공공성격의 사업 주체가 공급하는 전용면적 85㎡ 이하의 주택을 뜻합니다. 국민주택이 아닌 모든 주택은 민영주택이라고 보면 돼요.
국민이든 민영이든 청약을 위해서는 자격을 취득해야 하는데요. 자격은 1순위와 2순위로 나뉩니다. 1순위가 청약에서 더 유리해요.
1순위로 만들어라!
1순위가 되기 위한 조건은 주택이 공급되는 지역에 따라 달라요. 예로, 수도권의 청약과열지역이라면 가입 기간 2년, 납입횟수 24회의 주택청약저축통장(청약통장)과 세대주 자격이 필요합니다.
민영주택 1순위의 경우, 지역별로 청약통장에 납입된 금액이 일정액을 넘겨야 하는데 이걸 민영주택 예치금이라고 불러요.
85㎡ 이하는 서울·부산이 300만 원, 기타 광역시가 250만 원이고 기타 시·군은 200만 원이니까 최소한 청약통장에 300만 원은 넣어둬야 민영주택 85㎡ 이하를 노릴 수 있습니다.
2년간 매월 10만 원을 넣었다면 총 예치금이 240만 원인데, 그보다 넉넉하게 2년에 300만 원을 목표로 납입하시는 것을 추천 드려요.
청약통장 자격에 더해, 청약을 하는 본인이 세대주여야 1순위가 될 수 있습니다. 세대주가 아니면 2순위예요. 청약 자격은 공인인증서만 있다면 청약홈 홈페이지에서 확인할 수 있어요.
특별공급, 자격요건을 확인하자
국민·민영주택 모두 ‘특별공급’과 ‘일반공급’의 방식으로 공급합니다.
특별공급이란 말 그대로 특수한 자격이 있는 대상자만 청약할 수 있는 주택이에요. ‘특공’으로 줄여서 부르기도 합니다.
특별공급은 신혼부부, 생애최초, 노부모부양, 기관추천, 다자녀가구, 이전기관종사자 등이 해당돼요.
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기관추천, 이전기관종사자, 생애최초 특별공급 등에서는 1~2인 가구도 지원 가능한 항목이 나온다는 점도 미리 참고해두세요.
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생애최초는 큰 틀에서 무주택인데 자녀가 많은 가구가 당첨될 수 있어서 2030 세대는 무관한 경우가 많아요.
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노부모 봉양 역시 일반공급 1순위 해당자가 만 65세 이상의 직계존속(어머니, 아버지)을 3년 이상 부양하는 경우 신청 가능합니다.
마찬가지로 더 자세한 자격 요건은 청약홈에서 확인할 수 있어요.
일반공급, 관건은 추첨제
특별공급이 아니라면 일반공급인데요. 일반공급은 특별공급을 제외하고 공급하는 방식이에요. 국민주택은 일반공급의 비중이 15% 수준으로 매우 적고, 민영주택은 약 50% 수준에서 결정됩니다.
국민주택 일반공급은 총 청약통장 납입금액이 많거나 또는 총 납입횟수(월 10만 원까지만 1회로 인정)가 많은 사람을 선정하는 ‘순위순차제’ 방식을 적용해요.
민영주택은 청약가점제와 추첨제로 나눠서 결정합니다. 지역에 따라서 가점제·추첨제의 비중이 달라요. 보통 투기과열지역에서 85㎡ 이하라면 100% 가점제로 결정해요.
가점제 100%는 가점이 비교적 낮은 2030 세대에 불리한 측면이 있어요. 앞으로 가점제 비율에 변화가 있을 수 있다고도 합니다.
청약 시장을 주목해야 하는 이유
차기 정부는 민영주택의 추첨제 비중을 확대할 계획입니다. 60㎡ 이하는 추첨제 60%(가점제 40%), 60~85㎡ 사이는 추첨제 30%(가점제 70%), 85㎡초과는 추첨제 20%(가점제 80%) 등, 소형 주택에 추첨제를 배치하는 식이에요.
물론 실제로 제도가 어떻게 개선되는지는 지켜봐야 할 문제지만, 개정 방향성을 알면 도움이 될 거예요. 2017년 이전, 추첨제와 가점제가 섞여 있던 민영주택 청약이 어땠는지 돌아보는 것도 좋겠어요.
청약에 당첨됐다면?
청약에 당첨됐을 때, 크게 세 단계에 걸쳐 돈을 준비해야 합니다. 계약금과 중도금, 잔금이 필요해요.
계약금은 분양권을 얻기 위해 필요한 자금으로, 주택 가격의 10~20%입니다. 청약 포기를 하지 않으려면 이 돈은 반드시 마련해야 해요.
중도금과 잔금은 다양한 대출과 금융지원 프로그램이 있어요. 9억 원 이하 주택이라면 중도금 대출을 받을 수 있어요. 이런 요건도 조금씩 바뀌기 때문에 뉴스를 잘 지켜봐야 합니다.
잔금의 경우, 일반 시중은행 주택담보대출 외에도 다양한 프로그램이 있습니다. 입주 시점에 전세를 놓아 잔금을 처리할 수도 있어요.
오늘은 청약에 대해 알아보았는데요. 청약 요건을 잘 알아보며 적극적으로 준비한다면 내 집 마련의 꿈이 더 가까워질 거예요!
