전세 사기 피하려면 이것을 꼭 확인하세요

📢 당하지 않기 위해 알아야 할 금융 이야기를 <고소한 금융>에 담았습니다. 금융소비자를 위한 경제 미디어 어피티와 법률플랫폼 ‘화난사람들’이 함께 만든 코너예요.

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지난화에서 전세 사기의 유형과 기본적인 예방법을 알아보았습니다. 오늘도 법률플랫폼 ‘화난사람들’에서 전세 사기 피해자 집단 소송 프로젝트를 진행하는 남상진, 이재민 변호사(법무법인 산하)와 함께 전세 사기 예방법을 더 자세히 알아볼게요.

임대차계약 전에 이 서류를 확인하세요

어피티: 임대차계약 전에 확인해야 할 서류와 확인할 사항을 설명해주세요.

남상진 변호사, 이재민 변호사(이하 변호사): 먼저, 등기부등본을 확인해야 합니다.

등기부등본

등기부등본은 부동산의 권리관계와 현황이 적혀있는 공식 문서입니다. ‘등본’이란 원본의 내용을 베끼는 행위 또는 베낀 서류예요. ‘등기’는 등기부에 부동산에 관한 일정한 권리 관계를 적는 것을 뜻합니다.

등기부등본은 부동산 권리 변동 등에 관련한 등기 내용을 담고 있는 서류입니다. 등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 나뉘어져 있습니다.

등기부등본의 ‘갑구’에서 소유권, 가압류, 신탁등기 등을 확인하고, ‘을구’에서 근저당권, 전세권을 살펴보아야 해요.

이 과정을 통해 계약을 체결하는 임대인이 부동산 소유자가 맞는지, 돌려받아야 하는 전세보증금보다 우선순위의 채권이 있는지 확인할 수 있습니다.

‘국세완납증명서’와 ‘지방세완납증명서’도 확인해야 돼요. 국세는 통상 다른 채권보다 우선시되어서, 만일 세금 미납으로 건물이 경매에 넘어갔을 경우 보증금 전액을 돌려받기 어려운 불상사가 생길 수 있기 때문이에요.

그 외에도 임대인의 신분증과 통장 명의 등을 살펴, 계약을 체결하는 당사자가 부동산의 소유자와 동일인이 맞는지도 확인해야 하죠.

어피티: 임대차계약을 하는 과정에서 임차인이 알면 좋은 사항을 알려주세요.

변호사: 녹음, 특약사항 등을 적절히 활용하는 것을 권해 드려요.

전세 사기와 관련해서 상담할 때면 의뢰인분들께서 ‘임대인이 계약 체결 당시와 말을 바꾸고 있다’고 말씀하시곤 해요.

계약을 체결하는 과정에서는 임대인과 임차인 사이에 구두로도 많은 약정이 오갈 텐데요, 실질적으로 계약서에 없는 내용의 이행을 강제하기는 정말 어렵습니다.

현행 통신비밀보호법에 따르면 타인의 대화를 녹취하는 것은 불법이나, 대화 당사자가 그 당사자와의 대화를 녹취하는 것은 불법이 아니에요. 그러니 녹음을 적절히 활용하는 것도 도움이 될 수 있어요.

계약서의 ‘특약사항’을 적극적으로 활용하는 것도 권해드려요. 계약 체결 과정에서 임대인과 나눈 이야기 중 중요한 것들은 별도의 특약사항으로 기재해두시는 것이 좋아요.

어피티: 보증보험을 들면 안심할 수 있나요?

변호사: 보증보험에 가입되어 있다고 해서 모두 안심할 수 있는 것은 아니에요.

보증이행 심사를 통과하지 못하면 보증보험료를 냈다고 하더라도 보증금을 받지 못할 수 있어요.

실제로 2022년에는 1월부터 9월까지만을 기준으로 보더라도 대항력 및 우선변제권 상실로 인한 23건의 지급 거절이, 보증효력 미발생으로 인한 20건의 지급 거절이 있었습니다.

보증보험은 임차인의 보루나 다름없습니다. 그래서 우선 보증보험의 약관을 꼼꼼하게 살펴보고 이행거절 사유를 확인해야 하죠. 특히 가장 많은 거절 사유에 해당하는 대항력과 우선변제권 취득을 위해 확정일자와 전입신고에 유의해야겠습니다.

전입신고

전입신고는 새로운 거주지로 이동한 경우에 관할 부서에 전입사실을 신고하는 것을 말합니다. 전입은 새 거주지로 옮겨 온다는 뜻으로, ‘이사’라고 이해하면 쉬워요.

전입신고할 때 확정일자를 받을 수 있습니다. 확정일자를 받는다는 건 법원 또는 동사무소에서 주택임대차계약 체결 날짜를 확인 받았다는 뜻입니다.

어피티: 보증보험의 도움을 받지 못할 경우, 어떻게 대응해야 할지 알려주세요.

변호사: 더 꼼꼼한 선행 조치를 취해야 합니다.

부동산의 가격보다 선순위 채권 금액과 보증금을 합한 금액이 높을 때는 보증보험 가입이 어렵습니다. 보증보험에 가입할 수 없다는 것은 그 자체로 부동산 가치를 의심할 만한 사정이에요.

임대인으로부터 보증금을 원활하게 돌려받지 못할 경우, 결국 임차인은 전세보증보험을 활용하거나 임대인을 상대로 법적 조치를 취해야 합니다.

전세보증보험 가입이 어렵다면 임대인을 상대로 사전에 보다 꼼꼼한 선행 조치를 해두어야 합니다.

전세 거주 4년 차, 어피티 대표 JYP의 올해 목표는 ‘전세금 잘 돌려받기’입니다. 전세 사기 뉴스가 쏟아지는 요즘 불안한 점이 한두 가지가 아니라고 해요.

법무법인 산하 남상진 변호사를 직접 만나 물어봤습니다. 전세 사기, 그래서 어떻게 예방할 수 있고, 당하면 어떻게 해야 하나요?

어피티: 다음화에서는 전세 사기를 당했을 때, 대응법을 알아볼게요.

📌 이 글은 경제적 대가 없이 화난사람들과 협업으로 제작됐습니다.

필진의 코멘트

화난사람들: 내겐 너무 어려운 법을 더 가깝고 쉽게 만들어드리는 법률플랫폼, ‘화난사람들’입니다. 여러분의 법적인 궁금증을 변호사를 통해 해소하거나(일단알려), 여러분과 같은 문제를 겪는 사람들을 모아 변호사와 공동대응을 모색할 수도 있어요(일단모여). 변호사들이 참여자를 모집 중인 공동소송도 한 곳에서 볼 수 있답니다(프로젝트).