글, 수진
요즘 전세 사기가 기승을 부린다는 기사가 많이 보입니다. 전세 사기는 의도적으로 세입자를 속여 전세금을 지급하지 않는 행위로, 세입자 입장에서는 전세금을 받을 수 없는 상황이 오게 됩니다.
세입자가 전세보증금으로 큰 돈을 맡기는 만큼, 전세 사기의 충격은 심각합니다. 게다가 의식주 중 하나인 거주 공간에서 발생한 사건이기 때문에 정신적인 스트레스도 상당해요.
전세 사기, 당하기 전에 미리 알고 있다면 위험을 조금이라도 줄일 수 있습니다. 오늘부터 전세 사기 피하는 법을 알아볼게요.
📌 잠깐, 전세가 우리나라에만 있는 제도라는 걸 알고 계신가요? ‘전세’라는 제도가 왜 자리 잡았는지 알고 싶다면 이 링크를 눌러서 읽어보세요!
전세 사기 유형부터 알아볼게요
전세 사기 유형은 크게 세 가지로 나눌 수 있어요.
- 집주인이 전세금을 돌려줄 경제력이 없는 경우(주로 갭투자를 낀 깡통주택에서 발생)
- 세입자가 알고 있는 것과 계약내용이 다른 경우
- 집주인이 전세금을 돌려주기를 거부하는 경우
갭투자와 깡통주택이란?
갭투자는 집값과 전세보증금의 ‘갭(Gap)’만큼만 내 돈을 투자해서 집을 사는 방식입니다. 예를 들어 집값은 1억 원인데 전세보증금이 8천만 원인 경우, 전세 세입자가 있다면 2천만 원으로 집을 살 수 있어요.
갭투자는 집값이 계속 오르는 경우에 이득을 얻는 투자방식입니다. 적은 돈으로 부동산 투자를 한 다음에 집값이 오르면 시세차익을 볼 수 있으니까요. 문제는 집값이 점점 떨어질 때 발생합니다.
매매가가 급격히 떨어지면, 집주인이 원금손실을 보는 건 물론, 세입자의 전세금도 위험해집니다. 집을 팔아도 전세보증금을 충당하지 못하는, ‘전세금 미상환 대란’이 일어날 수도 있어요.
깡통주택으로 인한 전세 사기 예방법
깡통주택을 피하는 방법, 크게 세 가지가 있습니다.
- 계약 전: 등기부등본에서 건물의 면적, 용도, 소유주의 이름과 근저당권 정보 등 확인하기
- 계약 후: 바로 전입신고하고 확정일자 받기
- 추가 예방 조치: HUG 전세보증금반환보증 가입하기
계약이 문제가 없는지 확인할 때, 가장 중요한 부분이 ‘근저당권’입니다. 근저당권이란 ‘장래에 생길 채권의 담보로서 미리 설정한 저당권’이에요. 간단히 말해서, 이 집을 담보로 돈을 빌렸다는 말입니다.
*근저당권은 등기부등본에서 확인할 수 있습니다. 다만, 등기부등본이 법적 효력이 없다는 점을 알고 계셔야 해요.
근저당권이 있는 집이 위험한 건 나에게 전세보증금을 돌려주는 것보다 다른 채권자의 대출을 먼저 갚아야 하기 때문입니다. 집주인의 경제 상황이 너무 안 좋아서 집을 파는 일이 생기면 나한테 전세보증금을 주기 전에 빚부터 갚아야 해요.
최근 근저당권이 잡힌 깡통주택으로 세입자가 전세보증금을 돌려받지 못하는 피해 사례가 많은데요. 최근, 이런 전세 사기를 예방하기 위해 국토부가 대책을 마련했습니다. 표준계약서에 특약을 넣거나, 집주인에게 납세증명서를 요구할 수 있는 권한을 신설하는 내용이에요.
계약 내용이 다른 경우
계약 내용이 다른 전세 사기는 ① 전세 계약인 줄 알았는데 월세로 계약된 경우나 ② 다중 계약을 하는 경우 등이 있습니다.
① 전세 계약인 줄 알았는데 월세로 계약된 경우
중개인 등 대리인과 계약을 맺을 때 발생하곤 합니다. 대리인이 세입자하고는 전세 계약을 맺고 집주인에게는 월세 계약서를 준 후에 보증금을 가로채는 수법입니다.
이 경우 예방법은 집주인과 직접 만나서 계약을 하는 것입니다. 또한 돈을 보낼 때 등기부등본상에 나와 있는 실소유주 명의의 통장으로 보내는 것이 중요해요.
② 다중 계약을 하는 경우
집 하나에 여러 명의 세입자를 두는 방식입니다. 여러 명의 세입자에게 보증금을 받고 잠적하는 식이에요. 특히, 같은 날에 여러 명과 계약을 하면 사전에 미리 예방하기 어려워요.
이런 유형의 사기를 당했다면 ‘전세피해자 원스톱지원센터’에 도움을 요청할 수 있습니다. 금융서비스, 임시거처 마련 등의 지원사업을 활용해보세요.
집주인이 전세금 반환을 거부한다면?
집주인이 ‘다음 세입자를 찾을 때까지 못 돌려준다’ 거나 ‘언제까지 있으면 돌려주겠다’라는 식으로 나오기도 합니다.
이 경우 직접 다른 세입자를 찾아서 원만히 해결하는 방법도 있지만, 그러기 어렵다면 전세보증금 반환소송을 진행할 수도 있어요.
다음 주부터 연재할 작은별 님을 소개합니다
다음 주부터 작은별 님의 전세 사기 경험담이 연재될 예정이에요. 작은별 님이 경험했던 전세 사기는 세 번째 유형이었습니다. 집주인이 일정 기간을 채우기 전까지 전세보증금 반환을 거부한 상황이었어요.
작은별 님은 전세보증금 반환소송을 걸었고, 결국 보증금을 받아낼 수 있었습니다. 혼자서 이 모든 과정을 겪으면서 느꼈던 것과 배운 내용을 공유할 거예요.
