가압류 등 보전처분 신청
내가(임차인이) 반환받지 못한 임대차보증금 때문에 소송을 진행하고, 승소 판결을 받았다고 가정해 볼게요. 실제로 임대차보증금을 회수하려면, 임대인의 부동산을 ‘경매 청구’하여 ‘배당’받는 등의 절차를 진행해야 합니다.
그런데 승소 판결을 받아 드디어 임대인의 재산에 ‘강제집행’을 하려고 보니, 이미 임대인이 재산을 다 빼돌려 본인 명의로 남아 있는 재산이 하나도 없는 경우가 왕왕 있습니다. 그렇게 되면 임대차보증금 회수가 매우 어려워지겠지요.
이와 같은 사태를 피하기 위해서 있는 제도가 ‘보전처분’이에요. 소송이 진행되고 있는 동안 임대인이 재산을 빼돌리지 못하도록 묶어두는 조치예요. 흔히 들어보셨을 가압류, 가처분 등이 여기에 해당해요.
그러면 임대인의 어떤 재산에 대해 보전처분할 것인가가 문제가 되겠죠. 승소 전에는 임대인의 재산을 모두 파악하여 보전처분을 신청하기가 쉽지 않은 것이 사실이에요. 우선 임대차보증금을 송금했던 임대인의 은행계좌는 알고 있으니 이에 대해 보전처분 신청을 하는 것이 좋습니다.
또한 임대차계약서 등에 기재되어 있는 임대인의 주소지 부동산이 임대인 소유라면 이에 대해서도 보전처분 신청 가능하고, 그밖에 임차인이 자체적으로 알아낸 임대인의 재산이 있다면 이에 대해 보전처분 신청이 가능해요. 다만, 임차주택의 매매시세가 반환받을 보증금보다 훨씬 높고, 선순위 채권액이 많지 않은 경우라면 이미 담보가 충분히 확보되어 있다고 평가되어 임차주택 이외의 추가적 가압류는 과잉 가압류로서 기각될 가능성도 있습니다.
지급명령, 임대차보증금반환청구 소송 등 제기
이제 제일 중요한 소송절차에 대해 설명드려보겠습니다.
‘임대인은 임차인에게 임대차보증금 OOO원을 반환하라’는 승소 판결이 났는데, 임대인이 돈을 줄 생각을 안 하고 있다면 결국 강제집행을 통해 임대차보증금을 회수해야 합니다. 앞서 설명한 경매 신청이 이에 해당하죠.
임대차보증금반환청구 소송을 제기해 소송에서 이긴 뒤 받는 ‘승소판결문’이 일종의 ‘집행권원’이에요. 이와 같은 집행권원을 확보하면 ‘경매 청구’ 자격이 주어집니다.
집행권원을 확보한 후에는 임차주택 등 임대인 소유 부동산에 대한 경매 청구, 유체동산 압류, 예금·보험·채권 등에 대한 압류·추심 등 강제집행을 하여 보증금을 회수하게 돼요.
