글, 푸른바다
📌 코너 소개: 돈을 버는 것, 불리는 것만큼 ‘번 돈을 잘 지키는 것’도 중요합니다. 이 코너에서는 변호사 푸른바다 님과 함께, ‘내 돈을 지키는 생활법률’ 이야기를 들려드릴게요.
지난 화 보러 가기
최근 ‘빌라왕 사건’과 같은 조직적인 전세사기가 성행하면서 지난해 6월, 국가에서 ‘전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법’(이하 ‘특별법’)을 제정했어요.
혹시나 전세계약과 관련해 피해가 의심된다면, 일반적인 민사상 절차를 고려하기에 앞서 이 ‘특별법’에 따라 제공하는 지원을 받을 수 있는지 우선 확인해 봐야 해요.
절대 있어서는 안 되는 일인 만큼 지난주까지 살펴본 ‘예방법’에 이어, ‘문제 해결에 필요한 기초적인 법’ 지식까지 알아두어 단단히 무장해 봐요.
특별법상 지원 대상인지 체크해요
특별법의 적용을 받으려면 충족해야 하는 요건이 있습니다. 요건을 충족한다면 ‘전세사기피해자위원회’에 신청하여 피해자지위 확인 의결을 받아야 해요.
✔️ 첫 번째 유형
아래 네 가지 요건을 모두 갖추었다면, 특별법이 정하는 ‘전세사기피해자’로 인정되어 특별법이 제공하는 모든 정책적 지원을 다 받을 수 있습니다.
- 주택의 인도, 주민등록(전입신고), 확정일자를 모두 갖추어 대항력을 갖춤
- 임차권등기를 마친 경우를 포함해요.
- 임대차보증금이 3억 원 이하
- 단, 시·도별 여건 및 피해자 여건을 고려하여 2억 원의 범위에서 상향 조정이 가능해요.
- 다수의 임차인에게 임대차보증금반환채권의 변제를 받지 못하는 피해가 발생하였거나 발생할 것이 예상됨
- ex. 임대인이 파산한 경우, 임차주택에 대한 경매가 개시된 경우 등
- 임대인이 임차보증금반환채무를 이행하지 아니할 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있음
- ex. 임대인 또는 그와 공모한 것으로 의심되는 공인중개사 등에 대한 수사가 개시된 경우
- ex. 임대차보증금을 반환할 능력이 없는 사람에게 임차주택을 양도한 경우
- ex. 임대인이 임대차보증금을 반환할 능력이 없으면서 갭투자로 수많은 주택을 취득한 경우
✔️ 두 번째 유형
모든 요건을 충족하지 않더라도, 다음의 요건을 갖추었다면 특별법에서 정하는 ‘조세채권 안분 특례’를 적용받을 수 있어요.
- 임대차보증금이 5억을 초과해 첫 번째 유형에 해당하지 않으나
- 나머지 요건을 모두 충족함
전세계약 대상인 주택이 경매에 넘어가는 경우, 판매 대금으로 법적 임대인의 부채를 법적 순위에 따라 변제하게 되죠.
‘조세채권 안분 특례’란 이때 임차인보다 변제 순위가 높은 세금 징수 금액에 제한을 두어, 그 다음 변제 순위인 임차인에게 최대한 많은 금액이 돌아갈 수 있도록 하는 특례입니다.
✔️ 세 번째 유형
이중계약, 신탁사기 등 사기 계약을 체결한 경우 대항력이 발생하지 않아 법적으로 보호를 받기 어렵지만, 특별법에서는 피해 임차인 보호 필요성 관점에서 다음의 요건을 충족하는 경우 지원 대책을 마련하고 있어요.
- 임대차보증금이 5억 이하이면서
- 조직적인 대규모 전세사기 범행 사례인 경우, 즉, 첫 번째 유형의 마지막 요건을 충족함
이때는 특별법에서 정한 저리 대출 등 금융지원과 긴급복지지원을 제공받을 수 있습니다.
전세사기피해자에게 제공하는
특별법상 지원 제도 알아봐요
‘피해자지위’ 확인을 받으면 어떤 지원을 받을 수 있는지 알아볼게요. 보다 상세한 내용은 국토부에서 발행한 <전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법> 자료에서 확인하실 수 있어요.
경매·공매 절차지원
- 경매·공매를 유예하거나 정지시켜서 피해자가 조금이라도 더 오래 거주할 수 있도록 해요.
- 경매·공매절차를 대행해주는 서비스를 제공해요.
- 임차주택 경매·공매절차에서 거주 중인 피해자가 우선매수할 수 있도록 해요.
- 피해자가 위 우선매수권을 공공주택사업자에게 양도할 경우 LH 등 공공주택사업자가 이를 낙찰받은 후 공공임대로 공급하되, 피해자에게 우선 공급해요.
- 조세채권 안분 특례를 적용해요.
신용 회복 지원
- 피해자의 기존 전세대출 미상환금을 최장 20년 간 분할상환할 수 있도록 해요.
- 위 기간 동안 신용정보 등록을 유예하여 신규로 주택자금을 대출받을 수 있도록 해요.
금융지원
- 최우선변제금 무이자 전세대출을 지원해요.
- 저리의 주택자금대출을 지원해요.
긴급 복지 지원
- 긴급 생계비·의료비 등을 지원해요.
특정 범죄의 피해자를 보호하고 지원하기 위해 특별법이 제정되고, 그 특별법을 적용받기 위한 요건이 정해지고, 그 요건에 부합할 때 받을 수 있는 지원이 마련되었다는 건 이 일이 일부 개인의 문제가 아니라 우리 사회 전체가 당사자인 중대한 사건이라는 방증일 거예요.
더 이상의 피해가 없기를, 그리고 피해를 당한 분들이 적절한 조치와 함께 하루 빨리 피해에서 회복할 수 있기를 바라며, 우리도 이 문제에 지속적으로 관심을 갖고 우리 사회가 앞으로 개선하고 나아갈 방향을 살펴야 할 것입니다.
다음 시간에는 특별법 적용 대상이 아닌, 즉 정상적인 임대차계약 건에서도 계약 종료시점에 종종 발생하는 ‘임대차보증금 미반환 피해’에 대해 어떻게 대처할 것인지 기초적인 법 지식과 대응 요령을 살펴보도록 할게요.
*다음 주 월요일(2/5) 머니레터에서 이어집니다.
