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2019년~2022년 사이에는 금리가 낮았습니다. 금리가 낮아진 만큼 전세자금대출 이자 부담도 전보다 줄어들어서, 전세 수요가 높아졌어요.
그리고 2022년, 전세자금대출 규모는 170조 원을 넘었습니다. 3년 사이에 70% 가까이 늘어난 거예요. 안타깝게도 요즘에는 ‘전세 사기’ 뉴스로 떠들썩하지만, 여전히 전세는 ‘내 집 마련’ 전 단계로 많은 수요자들의 선택을 받고 있습니다.
오늘은 우리나라의 특수한 금융상품이자 많은 분들의 이해관계가 걸려있는 ‘전세자금대출’에 대해 알아보는 시간을 가져볼게요.
전세자금대출에서 중요한 것은 임대차계약이에요
전세자금대출은 대출 한 건에 대해 은행이 빌려주는 금액의 규모가 신용대출에 비해 훨씬 큽니다. 그런데도 은행이 고객에게 담보를 요구하지 않아요. 전세자금대출은 개인의 소득이나 신용뿐만이 아니라 전세임대차계약에 근거하기 때문이에요.
전세임대차계약에서 임차인(세입자)은 임대인(집주인)에게 주택을 일정 기간 동안 점유하는 대신 보증금을 지급하고, 점유가 끝나면 동일한 금액을 반환받습니다.
예외적인 상황이 생기지 않는다면, 보증금이 큰 금액이라고 하더라도 계약 기간만 끝나면 다시 돌려받을 수 있어요.
전세 계약은 임차인이 임대인에게 돈을 빌려주는 ‘금전대차’의 관계의 양상을 보입니다. 그래서 은행이 전세자금대출을 내줄 때는 ‘임대인으로부터 돈을 돌려받을 수 있는가’가 중요해요.
‘임대인이 돈을 잘 돌려줄 수 있는지’는 크게 다음 사항들을 보고 판단합니다.
- 전세임대차계약서의 내용이 실제 계약 관계와 동일하게 작성되었는지
- 전세임대차계약을 통해 임차하게 되는 부동산이 주거목적에 위법하지 않은 건축물인지
- 전세임대차계약상의 보증금이 주택의 가치에 비해 과도하게 책정된 것은 아닌지
- 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지 해당 주택에 대한 우선변제권을 유지할 수 있는지
📌 임차인도 보증료, 이자 등을 성실히 지급하고 돌려받은 보증금을 가지고 은행에 대출을 정상적으로 상환할 수 있어야 하기 때문에 임차인의 신용 및 소득도 영향을 미칠 수 있어요.
보증금을 지키기 위해 기억해야 하는 두 가지, 대항력과 우선변제권
‘대항력’은 임차인이 제삼자에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권리입니다. 등기부등본과 같은 서류상에 나타나지는 않지만, 주택을 실제로 점유해서 사용하고 전입신고를 하면 그다음 날 0시부터 대항력이 발생해요.
‘우선변제권’은 임차한 주택이 경매나 공매로 넘어가는 경우, 후순위 권리자나 그 밖의 채권자들에 우선해서 보증금을 변제받을 권리에요.
임차인이 임대차계약서에 확정일자를 받은 동시에 대항력을 갖추었다면, 우선변제권을 갖게 됩니다. 전세자금대출을 받을 때 계약서에 확정일자를 미리 받는 것도 우선변제권을 갖기 위해서예요.
은행과 임차인 사이에 보증기관이 있어요
전세자금대출을 받을 때 은행과 임차인 사이에는 보증기관이 끼어 있습니다. 보증기관은 은행이 대출금을 상환받을 수 있는 안전장치를 제공해서 임차인이 더 큰 금액을 빌릴 수 있게끔 하는 중간자 역할을 해요.
임차인이 은행에 대출을 신청하면, 은행을 통해 임대차계약 및 임차하는 주택과 관련한 정보가 보증기관에 전달됩니다.
심사 진행 후 보증기관의 보증을 받는다면, 은행은 여기에 기반해 은행 자체의 심사를 추가로 진행합니다. 이 과정들이 끝나고 나서 최종적으로 대출이 이루어지게 돼요.
보증기관의 종류는 다양해요
보증기관마다 심사할 때 보는 세부 내용과 보증을 해주기 위한 조건, 최대 한도가 다릅니다. 임대차계약의 내용과 대출을 받고자 하는 임차인의 상황에 따라 최적의 보증기관은 달라질 수 있어요.
전세자금대출에 대해 보증을 해주는 주요 기관은 주택도시보증공사, 주택금융공사, 서울보증보험 등이 있습니다. 각 보증기관별 특징이 전세자금대출 상품의 내용을 크게 좌우하기도 해요. 그럼 하나씩 설명해볼게요.
보증기관의 종류 1. 주택도시보증공사
주택도시보증공사(HUG)는 전세자금대출에 관심 있는 분들은 한 번쯤 들어보셨을 거예요. 전세보증금반환보증보험을 제공하는 대표적인 기관입니다.
주택도시보증공사의 대표적인 상품은 ‘전세보증금반환보증’입니다. 이 ‘전세보증금반환보증’에 은행이 대출을 해줄 수 있게끔 ‘전세자금대출특약보증’이 더해져 임차보증금의 80% 이내에서 최대 4억 원(신혼가구, 청년가구의 경우 4.5억 원)까지 전세자금대출이 가능합니다.
이때 중요한 것은 ① 임차인의 신용점수와 ② 임차하는 주택의 가치입니다. 특히 주택도시보증공사는 주택의 현재 가치 대비 전세보증금액이 적정한지 중요하게 보는 기관이기 때문에, 주택의 가치를 산정하는 기준이 다른 기관 대비 더 까다로워요.
대신 소득이 한도에 영향을 미치지 않기 때문에, 적은 소득으로도 상대적으로 많은 한도로 대출을 받을 수 있는 방식이기도 하죠.
👉 이런 분께 유리한 보증방식입니다
- 아래 두 조건을 충족하는 경우
- ① 임차인의 신용점수와
- ② 임차하는 주택의 가치
- 소득 대비 필요한 대출한도가 높은 경우
보증기관의 종류 2. 주택금융공사
주택금융공사에서 보증해주는 대출한도는 임차보증금의 80% 이내에서 최대 2억 2,200만 원입니다.
임차하는 주택이 공부상 주택이라면 보증이 가능합니다. 여기서 ‘공부’는 공적장부의 줄임말로, 건축물대장에 단독주택, 다중주택, 다가구주택 등으로 기입된 건물을 포함하여 주택으로 분류되는 건물들을 뜻해요.
주택금융공사는 세 개의 보증 기관 가운데 보증해 줄 수 있는 주택의 종류가 가장 다양합니다. 그리고 전세보증금반환보증 상품이 별도로 있기 때문에, 조건이 맞는 경우에 반환보증 가입도 같이 진행할 수 있어요.
주택금융공사는 임차인의 소득을 보는 기준이 상세한 편입니다. 증빙되는 소득이나 동일한 직장에서 근무한 기간 등이 한도에 큰 영향을 미쳐요.
👉 이런 분께 유리한 보증방식입니다
- 연소득의 2.5배 이내에서 2억 원 내외로 대출이 필요하거나
- 임차하는 주택이 다가구나 단독주택인 경우
보증기관의 종류 3. 서울보증보험
서울보증보험은 임차인의 신용점수에 따라 최대 5억 원까지도 보증이 가능해서 가장 많은 대출한도를 보증해주는 기관입니다. 다만, 최대 한도가 높은 만큼 추가 조건이 많아요.
① 개인별 신용점수가 한도에 영향을 미치기 때문에, 신용점수가 낮은 편일 경우 다른 조건이 양호하다고 하더라도 한도가 적게 나올 수 있습니다.
② 금융비용부담률이 40%를 넘지 않는 한도 내에서만 대출이 가능합니다. 금융비용부담률은 연간소득 대비 연간 이자비용의 비율을 뜻해요.
③ 질권설정이 이루어집니다. 질권설정은 전세계약이 만료되는 시점에 보증금을 반환받을 권리를 임차인이 아닌 은행이 갖게 되는 것이에요. 따라서 대출의 만기에 대출금 상환에 대한 의무는 임차인이 아닌 임대인에게 있습니다.
👉 이런 분께 유리한 보증방식입니다
- 임대인이 질권설정에 동의해줄 수 있고
- 소득과 신용점수가 충분하면서
- 최대한 많은 금액을 대출받고 싶은 경우
차이를 알아야 잘 고를 수 있어요
다양한 대출 상품 중에서도 전세자금대출은 차주의 조건이 금리에 영향을 가장 덜 미치는 상품이에요.
은행에 대출을 신청할 때는 ‘전세자금대출’이라는 하나의 상품으로 생각하게 되지만, 실제 대출의 심사에서는 이렇게 각 임차인의 상황에 맞는 보증 방식이 중간에 추가됩니다. 은행마다 취급하는 보증기관의 종류가 다르기도 해요.
보증을 제공하는 각 기관은 보증료를 임차인으로부터 직접 받거나, 은행으로부터 받는 대신 은행이 전세자금대출 금리에 그 비용을 녹여내기도 하기 때문에 어떤 보증기관을 거치는지에 따라 금리가 달라져요.
전세자금대출에 적용되는 보증방식의 종류와 특징을 알고 있다면 전세로 임차할 집을 구할 때도, 나에게 가장 유리한 조건을 제시해줄 수 있는 은행을 고를 때도 도움이 될 거예요!
