글, 채상욱
<디어 마이 하우스>는 부동산 전문가 채상욱 님과 2022년 6월부터 진행해 온 코너입니다. 누군가에게 쉽게 물어볼 수 없던 부동산 고민을 나눌 수 있는 자리가 되기를 바라며 만들었어요.
지금까지 소개한 에피소드 중에서 어피티가 베스트 Q&A를 꼽아봤습니다. 많이 들어온 질문보다는 인상 깊었던 질문, 지금 시점에서 참고해볼 만한 답변을 위주로 선정했어요. <디어 마이 하우스> 기고 안내는 하단에서 확인해주세요!
Q1. 주택담보대출의 세계가 궁금해요
A1. 주택담보대출에서 중요한 두 개념을 알아볼게요!
주택담보대출(주담대)은 말 그대로, 자신이 가진 주택을 담보로 대출을 받는 상품입니다. 보편적으로, 신용대출보다 대출한도가 크고 기간이 길어서 내 집 마련 하실 때 많이 사용하는 상품이에요.
주담대를 알아본다면 DSR과 LTV를 많이 들어보았을 거예요. 우선, 이 두 개념을 먼저 알아보도록 할게요.
DSR은 소득에 따라 대출금 한도를 정할 때 사용해요
‘총부채원리금상환비율’이라고 하는 DSR은 대출금이 소득대비 적절한지 볼 때 사용하는 비율입니다. 매년 상환해야 하는 원리금을 연소득으로 나눠서 구해요.
- DSR = (연 상환금액) / (연소득)*100
현재, 법으로 정해진 DSR 한도는 40%입니다. 이때 연 상환금액은 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출과 카드론의 금액까지 포함돼요.
LTV는 주택 가격 대비 대출금 한도를 정해요
LTV는 주택담보대출비율(Loan to Value ratio)입니다. 대출한 금액을 주택 가치로 나누어서 계산해요. 총 아파트 가치에 비교한 대출금의 비중을 보여주는 거예요.
- LTV = (대출한 금액) / (아파트 가치)*100
LTV 기준비율은 지역에 따라 다른데요. 평균 40~80% 수준입니다.
주담대는 인터넷으로 조건과 최저금리를 확인할 수 있어요. 금융감독원의 주택담보대출 상품란, 뱅크몰(bank-mall) 등이 있습니다.
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Q2. 청약, 1순위인데 계속 넣어야 할까요?
A2. 당첨률을 높이기 위해 계속 넣어보세요
청약에는 민영주택, 국민주택이 있어요
먼저, 주택청약 1순위가 되는 조건부터 알아볼게요. 주택청약에는 크게 민영주택과 국민주택이 있습니다. 민영주택은 민간 건설사가 지었고, 국민주택은 정부나 지자체 등 공공성격의 사업 주체가 공급하는 아파트예요.
민영주택 1순위가 되기 위해서는 ① 기간에 대한 조건과 ② 납입금에 대한 조건이 있어요. 기간은 투기과열지구, 위축지역 등에 따라 다양한데요. 가입 후 2년이 지나면 모든 지역에서 1순위 가입 기간 요건이 충족됩니다.
납입금 역시 면적과 지역에 따라 다른데요. 1,500만 원을 모으면 모든 지역의 모든 면적에서 1순위가 돼요. 이때, 세대주가 아니거나 2주택 이상 소유한 경우 등 2순위로 밀려나는 조건도 있어요. 자세한 사항은 여기에서 확인해 보세요.
국민주택은 민영주택과 비슷해요. 가입 후 2년이 경과해야 하고 24회 이상 납입해야 해요. 국민주택은 민영주택과 다르게 납입금 기준이 없습니다. 자세한 조건은 여기에서 확인해보세요.
당첨자 선정 기준을 잘 살펴보세요
민영주택의 경우 ‘가점제’와 ‘추첨제’가 둘 다 있어요. 가점제는 가점, 즉 추가점수가 높은 순으로 당첨되고 추첨제는 무작위로 되는 거예요.
민영주택 가점제는 무주택기간, 부양가족 수, 입주자 저축 가입기간 등을 고려합니다. 국민주택의 경우 저축총액 또는 납입횟수에 따라서 입주자를 선정해요.
따라서 당첨 확률을 높이기 위해서 월 10만 원을 꾸준히 납입하는 것이 좋아요.
Q3. 전세를 끼고 있는 자가 1채, 어떻게 투자해야 할까요?
A3. 1세대 1주택 비과세를 적용 받는 게 유리해요
부담부 증여는 주택에 걸린 대출도 같이 물려줘요
부담부 증여는 부모가 자식에게 주택을 증여하면서 주택에 걸려있는 대출이나 보증금도 같이 물려주는 방식이에요. 고가의 주택을 제외하고는 증여세와 취득세를 줄일 수 있는 방법입니다.
부담부 증여의 특징은 자녀가 직접 대출 또는 보증금을 갚아야 한다는 점이에요.
2년 실거주하고 비과세 혜택을 받을 수 있어요
1세대 1주택자가 주택을 2년 이상 가지고 있으면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있어요. 다만, 서울과 일부 도시 등 조정대상지역에 있는 주택은 2년 이상 실거주해야 비과세가 적용됩니다.
1억 원 이하 주택은 취득세가 중과되지 않아요
비교적 적은 종잣돈으로 부동산 투자를 하는 방법이 있습니다. 1억 원 이하 주택을 구매하는 것인데요.
올해, 세제개편안이 나오면서 종합부동산세(종부세)의 산정 방식이 달라졌어요. 주택을 여러 채 소유해도 이전보다 종부세 부담이 줄었어요.
덩달아, 1억 원 이하 주택의 인기도 덩달아 올라갔습니다. 공시가격 1억 원 이하의 주택은 여러 채를 사더라도 취득세가 중과되지 않기 때문이랍니다.
