글, 채상욱

나의 머니 프로필

• 닉네임: 폭포
• 나이: 만 26세
• 금융 성향: 현실적인 라쿤
• 돈 관련 목표와 다짐
  • 장기 목표: 살고 싶은 동네에 살고 싶은 집 마련하기, 원하는 만큼 꾸미고 행복하게 살기
  • 단기 목표: 투자처를 찾고 공부해서 투자하기
• 하는 일: 금융회사 / 지원부서 / 사원 / 3년 차
• 세전연봉: 4,900만 원
• 월 평균 실수령액: 월급 340만 원
• 주거 형태: 전세
• 현재 자산
  • 현금성 자산: 입출금계좌 및 적금 8천만 원 
  • 투자 자산: 해외주식, 국내주식 도합 700만 원(평가 금액)
  • 부채: 보유한 보동산에 전세 세입자 거주 중, 전세보증금 4억 원
  • 거주용 전세 보증금: 3천만 원

나의 한 달 돈 관리 방법

• 월급관리
  • 월급이 주수입이에요. 간혹 주말에 아르바이트로 8~10만 원 정도 벌지만 정기적이지 않아요. 
  • 점심값은 한 달에 5만 원 내외로 지출해요. 커피를 거의 안 마셔서 음료값이 들지 않아요.
  • 친구를 만나면 보통 5만 원씩은 쓰고 들어옵니다. 문화생활도 한 번 나가면 평균 3~5만 원 정도 써요.
  • 본가 강아지 용품, 약, 사료, 간식 비용으로 한 달에 5~10만 원 사이의 금액을 지출해요. 

부동산 고민과 채상욱 님의 솔루션

Q. 전세를 끼고 있는 자가 1채, 어떻게 투자해야 할까요?

전세를 끼고 있는 자가 1채가 있습니다. 부모님께 부담부 증여를 받은 아파트예요. 서울 가장자리의 나홀로 아파트라 가격대가 높지는 않아요. 부담부 증여를 받았기 때문에 5년간 매매를 할 수 없어요. 양도세 감면을 받으려면 2년을 살아야 해요. 

아파트 값이 오르기만을 기다리기보다는 추가적으로 자산을 불리고 싶어요. 내년쯤에 전세 계약이 끝나고 나면, 제가 2년 실거주를 하는 게 좋을지, 아닐지 고민돼요.

실거주를 하면 모아둔 현금을 다 쓰고, 추가로 주택담보대출을 받아야 해요. 게다가 금리가 높아서 대출 이자가 부담이 되기도 하고요. 

실거주를 하지 않으면 보유한 현금으로 새로운 투자를 하고 싶어요. 약 8천 만원이 되는 현금으로 어떻게 부동산에 투자할 수 있을지 판단이 안 서요. 어떻게 하는 게 좋을까요?

A. 1세대 1주택 비과세를 적용 받는 게 유리해요

부담부 증여는 주택에 걸린 대출도 같이 물려줘요

부담부 증여는 부모가 자식에게 주택을 증여하면서 주택에 걸려있는 대출이나 보증금도 같이 물려주는 방식이에요. 고가의 주택을 제외하고는 증여세와 취득세를 줄일 수 있는 방법입니다. 

부담부 증여의 특징은 자녀가 직접 대출 또는 보증금을 갚아야 한다는 점이에요. 그래서 폭포 님도 2년의 실거주를 하는 동안 부담해야 하는 대출 이자 등을 고민하고 계신 것으로 보여요. 

2년 실거주 하면 비과세 혜택을 받을 수 있어요

2년 실거주할 경우, 장점이 있습니다. 바로 비과세 혜택인데요. 1세대 1주택자가 주택을 2년 이상 가지고 있으면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있어요. 

다만, 폭포 님의 주택은 서울에 위치해서 조정대상지역에 있는 주택이라 2년 이상 실거주해야 비과세가 적용됩니다. 매도가격이 12억 원을 넘지 않아야 하는 등 세부 조건이 있지만 폭포 님은 비과세가 적용되는 것으로 보고 계신 것 같아요. 

지금 폭포 님의 상황을 볼 때, 당장은 아니더라도 2년은 실거주 해서 비과세 혜택을 받는 것이 좋다고 생각됩니다. 

5년 뒤에 아파트 가격이 많이 오른다면, 1세대 1주택은 일반세율 과세이기 때문에 세율이 아주 높지는 않아서 세금을 내고 파는 것도 고려할 수 있어요. 

1억 원 이하 주택은 취득세가 중과되지 않아요

현금 8천만 원은 적은 돈이 아니에요. 쓰기에 따라서 활용도가 매우 높을 수 있으니, 부동산 투자를 하기로 마음을 먹었다면 전략적으로 움직일 필요가 있겠어요.

지난달 28일, 세제개편안이 나오면서 종합부동산세(종부세)의 산정 방식이 달라졌어요. 이전에는 다주택자에게는 세금을 더 매겼는데, 다주택자 중과 세율이 폐지됐습니다. 다주택자도 1주택자와 동일한 세율이 적용돼요. 

종부세의 다주택자의 기본 공제 금액도 6억 원에서 9억 원으로 올라갔습니다. 주택을 여러 채 가지고 있을 경우, 이전보다 세금 부담이 줄어든 거예요.

주택을 여러 채 소유해도 이전보다 종부세 부담이 줄어들자, 1억원 이하 주택의 인기도 덩달아 올라갔습니다. 공시가격 1억 원 이하의 주택은 여러 채를 사더라도 취득세가 중과되지 않는다는 점이 영향을 미쳤어요.  

부담부 증여로 받은 주택은 따로 두고, 본인의 전략으로 투자를 시작해보세요. 덧붙여서, 정기적으로 수익이 들어오는 현금흐름 추종형 부동산 투자는 자산이 한참 형성되고 난 후에 해도 됩니다. 

📌 본 솔루션은 필진의 의견으로 어피티의 공식 견해와 일치하지 않을 수 있습니다.