정부가 3차 부동산 대책으로 <주택시장 안정화 대책>을 발표했어요. 16일 오늘부터 서울 전체와 경기 남부 12개 지역은 조정대상지역과 투기과열지구로 지정돼요. 각각 주택 청약과 대출, 세금제도 등에 제한이 적용되는 규제예요. 규제지역에서 15억 원을 초과하는 주택을 살 때 받을 수 있는 주택담보대출 최대한도는 현행 6억 원에서 2억~4억 원까지 줄어들어요. 해당 지역은 추가로 오는 20일부터 2026년 12월 31일까지 ‘토지거래허가구역’으로 묶여요. 토지거래허가구역에서는 실거주 목적으로만 집을 매수할 수 있고, 취득일로부터 2년간 실제로 거주해야 해요.
굉장히 센 규제, 반응은 둘로 갈려요
연휴 직후까지만 해도 상승세가 거센 한강벨트(서울 성동구, 마포구, 광진구 등)를 ‘핀셋’으로 집어 규제할 것이라는 전망이 강했어요. 하지만 이번 대책은 규제지역을 서울 전역과 경기 남부까지 확장하고, 일괄적으로 강력한 제한을 적용했어요. 여윳돈이나 대출여력이 생기면 ‘잘 나가는’ 부동산에 돈을 넣는 ‘투자 상식’을 깨겠다는 의지로 보일 만큼 센 규제예요. 보도자료나 뉴스에서는 ‘투기 수요 차단과 신용 팽창 억제’로 표현되는 부분이에요. 현재 정부의 강수에 대한 반응은 둘로 갈려요.
그러면 더 오른다: 수도권 발전의 축이 서울 북부를 이탈해 경기 남부로 남하했다는 사실을 정부가 공식적으로 확인시켜준 셈이며, 규제 때문에 거래 가능 유통 물량이 줄어 가격은 더욱 오를 것이다. 정권이 바뀌면 그간 눌린 만큼 치솟는다.
이번엔 잡힌다: 이제껏 ‘정말로 강력한’ 대출 규제는 실증적인 효과가 있었다. 지금까지 실패한 규제는 집값 하락은 방어하면서 상승만 막으려다 보니 부작용이 커졌던 것이다. 정권과 상관없이 상시 규제 제도를 만들고, 다른 곳에 주택을 충분히 공급하면 가능하다.
정인 한마디
🎪 이 규제로 인해 부동산 가격이 어떤 방향으로 진행할지 판단해볼 수 있는 나름의 지표는 있어요. 우선 규제지역의 거래 시 현금 비중이에요. 해당 지역에 아파트 거래가 발생했을 때 사람들이 대출 없이 현금으로 툭툭 사는 상황이라면 집값은 더 상승할 가능성이 커요. 대출을 막아도 살 돈이 있다는 뜻이니까요. 그다음으로는 한국은행과 금융당국의 메시지 강도, 시중은행의 대출 심사 태도를 봐야 해요. 금융권이 한뜻으로 대출을 막겠다면 효과는 오래 갈 거예요. 그게 아니라면 시장에서부터 슬슬 돈이 풀리겠죠.
