(가)압류: 처분 금지 효력을 부여하는 것
(가)압류는 돈을 빌린 채무자의 재산에 ‘처분 금지 효력’을 부여한 것을 뜻합니다. 채무자가 빌린 돈을 갚을 여력이 없을 때 내려져요. 돈을 갚기 전에 자신의 재산의 일부를 처분해서 현금으로 만들어 은닉하는 것을 막기 위한 조치입니다.
‘압류’와 ‘가압류’는 비슷한 듯 달라요. 각각의 의미는 이렇습니다.
- 가압류: 가압류를 걸면 처분을 금지하는 효력은 있으나, 가압류를 건 물건을 현금화할 수는 없음
- 압류: 압류한 물건에 대한 처분 금지 효력과 동시에 압류된 물건을 현금화시켜 배당받을 수 있는 권리가 있음(압류 권리 실행자는 개인이 아닌 국가)
가압류와 압류의 가장 큰 차이는 ‘현금화할 수 있는 권리’가 있냐, 없냐입니다. 일반적으로 가압류는 그 권리가 있고 없고, 압류는 있어요. 가압류한 물건을 현금화해서 배당받기 위해서는 별도로 소송을 진행해야 합니다.
예를 들어, 돈을 빌려주고 받지 못한 채권자 A씨가 돈을 빌린 채무자 B씨가 있습니다. 채권자 A씨가 채무자 B씨의 공장을 경매로 팔아 돈을 받으려고 한다면, 대여금반환청구소송에서 이겨야 경매를 신청할 수 있고, 대략 6개월의 시간이 소요가 돼요.
이 6개월 동안 B씨가 공장을 팔지 못하도록 잠시 묶어두는 것을 ‘가압류’ 라고 합니다. 이후에 소송에 이긴 A씨가 법원에 경매신청을 하고 법원이 경매개시결정을 내리면, 그때 B씨의 공장은 ‘압류’가 됩니다. 공장을 팔 수 있는 권리가 법원으로 넘어간 거예요.
담보 가등기: 채권을 담보로 임시로 설정하는 등기
‘가등기’는 임시로 설정하는 등기를 뜻해요. 앞으로 가지게 될 어떤 권리를 예약하는 것이라고 생각하시면 돼요. 가등기 종류에는 ‘담보 가등기’와 ‘소유권이전청구권 가등기’가 있어요. 여기서 ‘담보 가등기’만 말소기준권리에 해당합니다.
- 담보 가등기: 빌려준 돈을 채무자가 갚지 못한 상황에서, 배당을 요구해 채무자의 재산 일부를 받는 것
담보 가등기는 채권을 담보로 임시로 설정하는 등기입니다. 채무자 소유의 부동산을 담보로 설정하는 것입니다. 담보 가등기는 금액을 별도로 설정하지 않고, 빌린 돈의 금액에 해당하는 재산을 담보로 잡게 됩니다.
설명이 조금 어렵게 느껴지나요? 조금 더 풀어서 설명해볼게요. 담보 가등기는 채무자가 채권자에게 돈을 갚는 대신, 집을 주기로 할 때 설정합니다. 채무자가 빚을 갚지 못한다면, 담보로 잡은 부동산을 넘겨주거나 경매에 내보내겠다는 약속을 하는 거예요.
‘소유권이전청구권 가등기’는 부동산을 사고 팔았을 때 사정이 있어 매수자 이름으로 바꾸지 않고 이전 소유자의 이름으로 두고 나중에 바꾸겠다는 의지를 표현하는 등기입니다. 즉, 본등기를 하기 전에 소유권을 넘길 때 사용해요.
- 소유권이전청구권 가등기: 매매를 예약하는 것(배당할 일은 없음)
소유권이전청구권 가등기 개념을 이해해야 하는 이유는 무엇일까요? 경매에서 낙찰 받은 부동산의 소유권을 확실히 하기 위해서예요.
경매에서 낙찰받은 집에 소유권이전청구권 가등기가 설정되어 있다면, 해당 부동산의 소유권이 소유권이전청구권 가등기를 설정한 사람에게 갈 수도 있거든요.
강제경매개시결정 등기: 강제경매일이 등기된 것
- 강제경매개시결정 등기: 강제경매가 진행되는 날짜가 기록된 것
‘강제경매’는 말 그대로, 강제로 집행되는 경매입니다. 채무자가 빚을 갚지 못했을 경우, 채무자의 재산을 압류해서 경매를 진행하는 거예요. 주로 채무자가 채권자에게 부동산을 담보로 제공하지 않은 경우에 적용돼요.
강제경매개시결정 등기는 강제경매가 진행되는 날짜가 기록된 것으로, 등기부등본에 강제경매개시결정이 적혀 있다면 말소기준권리에 해당됩니다.
전세권: 전세금을 내고서 사용할 권리
- 전세권: 전세금을 내고서 타인의 부동산을 일정 기간 동안 용도에 따라 사용하고 반환하겠다는 권리
전세권은 전세 계약을 맺었다고 저절로 생기지 않아요. 전세권을 설정하기 위해서는 관할 지역 기관에 따로 설정하는 과정을 거쳐야 하죠. 신청 절차는 생활법령정보 사이트에서 확인할 수 있어요.
만약 전세권 설정이 건물과 토지 둘 다가 아닌 특정 호수에만 걸려 있다면, 전세권이긴 하지만 말소기준권리가 될 수 없습니다.
또한, 건물 전부에 설정된 전세권의 경우에는 전세권자가 배당을 요구했거나, 경매신청을 한 경우에 한해서만 말소기준권리로 인정돼요.
여기까지 잘 읽어보셨나요? 처음 보는 개념이라 어렵게 느껴지지만, 다음에 읽을 때는 더 익숙해져 있을 거예요. 포기하지 않고 여기까지 읽으신 것만으로도 대단하고 멋집니다.
지난화에서 배우 (근)저당권에 이어, 오늘 말소기준권리의 나머지 4가지도 알아보았습니다. 총 5가지 중 가장 먼저 설정된 것이 말소기준권리이며, 이후에 설정된 모든 권리는 소멸됩니다.
다음 화에는 최우선변제권(경매 배당순서)에 대해 알아볼게요!
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