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💰강남 건물주: 난 급할 게 없지

 



 

#서울상권 #강남건물주 #실적 #아파트 #선분양
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주가지수: 전일 종가 / 가격정보: 전년 대비

어제 머니레터의 ‘어피티에 의견 보내기’ 링크에 오류가 있었어요. 문제를 확인해 해결해 두었는데요, 호약사 님의 <안 아픈 게 재테크> 칼럼에 의견을 보내고 싶었던 분들이 많이 아쉬우셨을 것 같아요. 아래 링크를 클릭해 의견을 보낼 수 있으니, 참고해 주세요!

📌 <안 아픈 게 재테크> 2화 보러 가기

오늘의 머니레터 세 줄 요약
  1. ‘엔데믹’ 이후에도 이대 상권은 어려워요.
  2. 네이버와 카카오의 실적, 이 부문을 주목하세요.
  3. 중도금 대출과 잔금 대출, 왜 만들어진 걸까요?
🗓️ 일정
오늘의 경제 일정

① 공모주 청약이 열려요

9일 오늘부터 내일까지, ‘씨유박스’에 대한 일반 투자자 대상 공모주 청약이 열려요. 씨유박스는 인공지능 얼굴 인식 전문 기업으로, 공항의 자동 출입구 심사대 등 얼굴 인식 기술이 필요한 곳에 솔루션을 공급하고 있어요

② 실적 발표가 이어져요
오늘 위메이드, 위메이드맥스, 크래프톤, GS, 현대백화점, 이노션 등이 올해 1분기 실적을 공개할 예정이에요. 

키워드 뉴스

 

① 대환대출: 빠르면 이번 달 30일부터 정부 주도의 대환대출 플랫폼이 개시됩니다. 일단 신용대출부터 시작하고, 6월부터는 주택담보대출 대환대출 플랫폼 구축에도 들어갈 계획이에요.

 

② 카카오: 어제 카카오톡 서비스가 잠시 먹통이 됐었죠. 오류 발생 직후, 데이타솔루션 등 데이터 보안 관련 종목의 주가가 급등했습니다. 오류가 해결된 후에는 다시 빠르게 내려앉았어요.

 

③ 할인: G마켓과 옥션의 할인 행사 ‘빅스마일데이’가 5월 8일부터 19일까지 열려요. 생필품은 저렴할 때 구비해 돈을 아낄 수 있어요. 최저가를 비교해 둘러보시는 걸 추천해 드려요!

 

④ 진에어: 저비용항공사 최초로 진에어가 애플페이 결제를 지원해요. 2015년에도 진에어는 항공업계 최초로 카카오페이 간편결제 서비스를 도입했습니다. 

⑤ 아침밥: 대학생이 1천 원에 아침밥을 먹을 수 있도록 하는 ‘천 원의 아침밥’ 사업에 145개 대학이 선정됐어요. 지원 대상 인원은 약 234만 명에 달해요.

🔥 경제생활

라떼는 이대 앞이 제일 핫했어

글, 정인

‘엔데믹’에 상권 분위기가 달라졌어요

지난 5일, 세계보건기구(WHO)가 코로나19 바이러스 국제공중보건 비상사태를 해제했습니다. 우리나라 정부와 질병청도 위기 단계 조정은 물론, 코로나19 감염시 격리기간을 7일에서 5일로 단축할 전망이에요. 서울 주요 상권의 반응은 WHO의 조치보다 빨라요. 코로나19 확산 이전 매출이 회복될 만큼 관광객이 늘었다고 해요.

특히 명동이 활발해졌어요

서울 주요 상권이라고 하면 명동과 강남역, 여의도와 신촌·이대가 꼽힙니다. 주요 상권 사이에서도 회복력과 변화 추세가 모두 달라요. 지난해 4월 거리두기 해제 이후 가장 먼저 회복된 상권은 명동이에요. 관광객이 돌아오면서 공실률이 1년 사이 57%에서 25%로 줄어들고, 임대료도 코로나19 확산 전의 80~90%까지 회복됐어요.

이대 앞 상권은 여전히 한산해요

이대 앞 상권 분위기는 달라요. 1980년대와 1990년대 서울을 대표하던 패션·미용 중심지였던 이대 앞은 2000년대 홍대와 이태원이 뜨면서 손님이 많이 줄었습니다. 사드 배치 문제로 중국과 불편해진 2017년부터는 완전히 가라앉았어요. 지금은 근처 신촌 상권이 회복하는 만큼 분위기가 돌아오지는 않았어요. 

어피티의 코멘트
  • 정인: 성수동은 코로나19가 한창일 때도 잘 나가는 곳이었지만, 최근 성장세가 꺾일 조짐이 보인다고 해요. 한편, 강남역 상권은 ‘오늘 완벽, 내일은 몰라’라는 느낌입니다. 하지만 강남 건물주에게는 버틸 수 있는 자본이 있어요. 공실이 생겨도 임대료를 내리지 않고, 높은 가격을 낼 세입자를 기다릴 수 있어요. 수요가 늘거나 줄어드는 변화에 가격이 큰 영향을 받지 않는, 비탄력적인 가격인 거죠. (🗝️)

🤔 증권

네카오 실적에서 주목할 곳은?

글, JYP

네이버 실적이 공개됐어요

어제(8일), 네이버가 올해 1분기(1~3월) 실적을 공개했어요. 네이버와 종속기업의 재무제표까지 합산해 보여주는 연결재무제표에 따르면, 1분기 매출은 2조 2,804억 원, 영업이익은 3,305억 원으로 작년 1분기에 비해 각각 23.6%, 9.5% 늘었어요.

카카오는 앞서 실적을 발표했어요

카카오는 지난 4일, 실적을 발표했습니다. 매출은 작년 1분기에 비해 2% 줄어든 1조 7,403억 원, 영업이익은 29% 줄어든 711억 원을 기록했어요. 영업이익이 줄어든 데는 광고 시장이 위축된 영향이 커요. 네이버의 1분기 검색 광고 실적은 작년에 비해 개선됐지만, 광고 시장이 어려워 앞으로 더 성장하기는 쉽지 않아 보여요.

광고 부문이 관건이에요

네이버와 카카오만의 문제는 아니에요. 경기 침체로 기업이 광고에 쓰는 비용을 줄여서, 광고 매출이 중요한 수입원이었던 곳이 타격을 입고 있어요. 최근 실적을 발표한 CJ ENM은 광고 이익이 줄어 영업손실을 키웠습니다. 지상파 광고 매출도 작년에 비해 3분의 2 수준으로 줄었다는 얘기가 나와요.

어피티의 코멘트
  • JYP: 광고 시장이 어렵다면, 다른 사업으로 균형을 맞춰야겠죠. 네이버와 카카오, CJ ENM은 모두 커머스 부문에 주목하고 있습니다. 네이버, 카카오의 경우 커머스 거래액이 빠르게 성장하는 중이고, CJ ENM은 TV, e커머스, 모바일 라이브커머스 등으로 커머스 매출을 늘리고 있어요.

💸 대출 100% 활용법

중도금, 잔금 대출이 존재하는 이유

글, 그로밋

👉 지난화 보러가기

내 집 마련의 방법은 크게 매매, 청약, 경매까지 세 가지로 나뉘어요. 이 중 청약의 기회를 잡기 위해 ‘주택청약저축통장’을 만들어 매달 얼마씩 저축하는 분들 많이 계실 거예요. 

청약은 새로 짓는 아파트의 분양권을 얻기 위한 방법이에요. 청약 공고가 나오면 계약을 신청(청약)하고, 추첨 결과에 따라 분양권을 획득할 기회를 얻게 됩니다. 

그런데 분양권을 얻었다고 해서 바로 입주할 수 있는 건 아니에요. 계약금 입금이 완료됐더라도 계약 시점과 입주 시점 사이에는 약 2~3년의 긴 텀이 있습니다.

이건 우리나라의 분양 방식 때문이에요. 아파트처럼 큰 건물을 지을 때는 ‘선분양 제도’를 활용하고 있거든요. 

오늘은 선분양 제도가 실제로 어떻게 진행되는지, 또 그 과정에서 대출이 어떻게 활용되는지 알아볼게요!

아파트 짓는 데 드는 돈,
어떻게 충당할까요?

아파트처럼 큰 규모의 건축물을 짓는 상황을 떠올려 볼까요? 먼저 건물을 짓기 위한 넓은 토지를 구해야 하고, 공사에 들어가 그 위에 건물을 올려야 할 거예요. 

이 모든 과정에는 큰돈이 들어갑니다. 토지를 매입하고 공사를 진행할 자금이 필요해요. 

만약 건물을 다 지은 다음에 하나씩 집을 판매한다면(후분양), 전체 과정에서 필요한 비용을 주택사업자가 모두 끌어와야 할 거예요. 

물론, 후분양 방식을 사용하는 국가도 있어요. 이 경우 건설업체가 토지에 대한 비용을 조달하고, 공사비는 금융기관의 프로젝트 파이낸싱(PF)을 주로 이용합니다. 어느 정도 금융시장이 발전한 상태여야 사용할 수 있는 방법이죠.

한국은 선분양 제도를 선택했어요

1980년대, 우리나라 정부는 대량의 주택공급이 필요한 상황이었습니다. 하지만 정부의 재원은 한정적이었어요. 

민간에서 주택공급을 담당하는 사업자도 자금이 넉넉한 상황은 아니었습니다. 금융기관이 대출을 해준다고 하더라도 부담이 컸어요. 막대한 자금을 빌려, 전 기간에 걸쳐 이자를 내야 했으니까요. 금융기관 입장에서도 주택사업자만 믿고 큰돈을 빌려주기도 어려웠고요.

이러한 공급 측면에서의 한계를 해소하기 위해, 선분양 방식을 통해 주택을 공급하기 시작했습니다. 

선분양을 통해 건설할 때는 건물이 다 지어지기 전에 입주예정자를 모집해서 분양을 진행합니다. 입주예정자(피분양자)로부터 받는 분양대금으로 주택사업자들은 공사비를 충당할 수 있어요. 

선분양 방식의 구조는 이렇습니다

주택이 완공되지 않은 상태에서 분양 계약을 하려면, 뭔가 신뢰할 수 있는 근거가 필요하겠죠. 그래서 주택도시보증공사가 분양보증을 제공합니다. 

이렇게 선분양 방식으로 주택을 공급하기 위해 제도가 보완돼, 현재와 같은 주택 시장의 관행이 유지되어 왔어요. 

완공 전까지는
계약금과 중도금을 납부해요

선분양 방식은 피분양자에게도 이점이 있어요. 이미 지어져있는 주택을 매매한다면 상대적으로 짦은 시간 내에 전체 매매자금을 마련해야 하지만, 분양을 받는 경우에는 자금을 마련하는데 시간적 여유가 생깁니다. 

청약에 당첨되면 계약금, 중도금, 잔금 순으로 돈이 나가요. 선분양 방식으로 계약하는 시점에 입주예정자(피분양자)는 주택사업자에게 총 분양가액의 약 10~20% 정도를 계약금으로 지급합니다. 

계약금을 충당하기 위한 목적의 대출상품은 별도로 없어서, 피분양자의 개인 자금이 필요해요. 청약에 당첨됐다고 하더라도 계약금을 낼 수 있을 정도의 현금이 필요하다는 뜻이죠.

이후, 완공되기까지 약 2년 동안 시행사에 지급해야 하는 중도금은 보통 총 분양가액의 60%입니다. 한꺼번에 다 내는 것은 아니고요, 10%씩 여섯 차례에 걸쳐 납입해요. 

중도금부터는 은행에서 전용 대출을 받아 낼 수 있습니다. 규모가 큰 건설사업이라면 시행사가 특정 금융기관과 협약을 맺어 중도금대출을 받는 경우도 많아요. 이 중도금대출에 대한 이자는 시행사가 부담하기도 하죠.

중도금대출을 받을 때도 개인의 기존 대출 보유 여부나 신용점수가 영향을 주지만, 다른 대출에 비해 소득 기준이 훨씬 유연해요. 기본적으로 시행사의 신용을 보고, 보증이 뒷받침하는 대출이기 때문이에요.

완공 이후 분양대금 완납은
이렇게 진행해요

계약금을 납부한 뒤, 중도금대출을 통해 중도금을 모두 납부하고 나면, 이제 주택의 완공 시기가 다가옵니다. 

주택이 완공돼 시행사에서 입주를 시작하면 피분양자들은 중도금대출을 상환하고, 남아있는 분양대금(잔금)을 납부하게 돼요.

만약 계약금이 20%였다면, 잔금 시점에 피분양자는 중도금대출 상환자금을 포함해 전체 분양대금의 80%를 마련해야 합니다. 

주택이 완공될 때까지 마련한 자금으로 전액을 충당한다면 가장 좋겠지만, 돈이 부족하더라도 방법은 있어요. 다 지어진 주택은 담보로서의 가치가 있으니, 이 주택을 담보로 돈을 빌릴 수 있거든요.

중도금대출을 제공할 정도의 규모라면, 잔금을 내야 할 시점의 주택담보대출 역시 특정 은행들과 협약이 되어 있을 수 있어요. 보통 ‘잔금대출’이라고 하죠.

💰
성장하고 있는 나, 좀 멋진데?
(어피티 독자 나블리 님의 한 마디)
🔊 독자 피드백
이런 의견이 있었는데요,
  • 탈모치료를 사회적 비용의 범주 안에 포함시킬 수 있다는 게 흥미로웠어요. (딸기 님)
  • 부업 및 투잡에 대한 다양한 경험과 종류를 알고 싶어요! 실제로 도전해 볼 수 있는 거면 더 좋고요. (슈딘 님)
$%name%$ 님의 생각도 궁금해요!
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+ 그리고 어피티의 JYP, 졸리가 오늘자 머니레터를 함께 만들었어요!
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