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내 집 마련의 방법은 크게 매매, 청약, 경매까지 세 가지로 나뉘어요. 이 중 청약의 기회를 잡기 위해 ‘주택청약저축통장’을 만들어 매달 얼마씩 저축하는 분들 많이 계실 거예요. 

청약은 새로 짓는 아파트의 분양권을 얻기 위한 방법이에요. 청약 공고가 나오면 계약을 신청(청약)하고, 추첨 결과에 따라 분양권을 획득할 기회를 얻게 됩니다. 

그런데 분양권을 얻었다고 해서 바로 입주할 수 있는 건 아니에요. 계약금 입금이 완료됐더라도 계약 시점과 입주 시점 사이에는 약 2~3년의 긴 텀이 있습니다.

이건 우리나라의 분양 방식 때문이에요. 아파트처럼 큰 건물을 지을 때는 ‘선분양 제도’를 활용하고 있거든요. 

오늘은 선분양 제도가 실제로 어떻게 진행되는지, 또 그 과정에서 대출이 어떻게 활용되는지 알아볼게요!

아파트 짓는 데 드는 돈,
어떻게 충당할까요?

아파트처럼 큰 규모의 건축물을 짓는 상황을 떠올려 볼까요? 먼저 건물을 짓기 위한 넓은 토지를 구해야 하고, 공사에 들어가 그 위에 건물을 올려야 할 거예요. 

이 모든 과정에는 큰돈이 들어갑니다. 토지를 매입하고 공사를 진행할 자금이 필요해요. 

만약 건물을 다 지은 다음에 하나씩 집을 판매한다면(후분양), 전체 과정에서 필요한 비용을 주택사업자가 모두 끌어와야 할 거예요. 

물론, 후분양 방식을 사용하는 국가도 있어요. 이 경우 건설업체가 토지에 대한 비용을 조달하고, 공사비는 금융기관의 프로젝트 파이낸싱(PF)을 주로 이용합니다. 어느 정도 금융시장이 발전한 상태여야 사용할 수 있는 방법이죠.

한국은 선분양 제도를 선택했어요

1980년대, 우리나라 정부는 대량의 주택공급이 필요한 상황이었습니다. 하지만 정부의 재원은 한정적이었어요. 

민간에서 주택공급을 담당하는 사업자도 자금이 넉넉한 상황은 아니었습니다. 금융기관이 대출을 해준다고 하더라도 부담이 컸어요. 막대한 자금을 빌려, 전 기간에 걸쳐 이자를 내야 했으니까요. 금융기관 입장에서도 주택사업자만 믿고 큰돈을 빌려주기도 어려웠고요.

이러한 공급 측면에서의 한계를 해소하기 위해, 선분양 방식을 통해 주택을 공급하기 시작했습니다. 

선분양을 통해 건설할 때는 건물이 다 지어지기 전에 입주예정자를 모집해서 분양을 진행합니다. 입주예정자(피분양자)로부터 받는 분양대금으로 주택사업자들은 공사비를 충당할 수 있어요. 

선분양 방식의 구조는 이렇습니다

주택이 완공되지 않은 상태에서 분양 계약을 하려면, 뭔가 신뢰할 수 있는 근거가 필요하겠죠. 그래서 주택도시보증공사가 분양보증을 제공합니다. 

이렇게 선분양 방식으로 주택을 공급하기 위해 제도가 보완돼, 현재와 같은 주택 시장의 관행이 유지되어 왔어요. 

완공 전까지는
계약금과 중도금을 납부해요

선분양 방식은 피분양자에게도 이점이 있어요. 이미 지어져있는 주택을 매매한다면 상대적으로 짦은 시간 내에 전체 매매자금을 마련해야 하지만, 분양을 받는 경우에는 자금을 마련하는데 시간적 여유가 생깁니다. 

청약에 당첨되면 계약금, 중도금, 잔금 순으로 돈이 나가요. 선분양 방식으로 계약하는 시점에 입주예정자(피분양자)는 주택사업자에게 총 분양가액의 약 10~20% 정도를 계약금으로 지급합니다. 

계약금을 충당하기 위한 목적의 대출상품은 별도로 없어서, 피분양자의 개인 자금이 필요해요. 청약에 당첨됐다고 하더라도 계약금을 낼 수 있을 정도의 현금이 필요하다는 뜻이죠.

이후, 완공되기까지 약 2년 동안 시행사에 지급해야 하는 중도금은 보통 총 분양가액의 60%입니다. 한꺼번에 다 내는 것은 아니고요, 10%씩 여섯 차례에 걸쳐 납입해요. 

중도금부터는 은행에서 전용 대출을 받아 낼 수 있습니다. 규모가 큰 건설사업이라면 시행사가 특정 금융기관과 협약을 맺어 중도금대출을 받는 경우도 많아요. 이 중도금대출에 대한 이자는 시행사가 부담하기도 하죠.

중도금대출을 받을 때도 개인의 기존 대출 보유 여부나 신용점수가 영향을 주지만, 다른 대출에 비해 소득 기준이 훨씬 유연해요. 기본적으로 시행사의 신용을 보고, 보증이 뒷받침하는 대출이기 때문이에요.

완공 이후 분양대금 완납은
이렇게 진행해요

계약금을 납부한 뒤, 중도금대출을 통해 중도금을 모두 납부하고 나면, 이제 주택의 완공 시기가 다가옵니다. 

주택이 완공돼 시행사에서 입주를 시작하면 피분양자들은 중도금대출을 상환하고, 남아있는 분양대금(잔금)을 납부하게 돼요.

만약 계약금이 20%였다면, 잔금 시점에 피분양자는 중도금대출 상환자금을 포함해 전체 분양대금의 80%를 마련해야 합니다. 

주택이 완공될 때까지 마련한 자금으로 전액을 충당한다면 가장 좋겠지만, 돈이 부족하더라도 방법은 있어요. 다 지어진 주택은 담보로서의 가치가 있으니, 이 주택을 담보로 돈을 빌릴 수 있거든요.

중도금대출을 제공할 정도의 규모라면, 잔금을 내야 할 시점의 주택담보대출 역시 특정 은행들과 협약이 되어 있을 수 있어요. 보통 ‘잔금대출’이라고 하죠.