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주택담보대출과 부동산 양도세가 고민이에요!

글, 채상욱

테니스를 좋아합니다. 테니스를 치는 것 경기를 보는 것 모두요. 위 사진은 파리에서 열리는 대회 전경이에요. 

나의 머니 프로필

  • 닉네임: 둥둥파파
  • 나이: 만 39세
  • 금융 성향현실적인 라쿤
  • 돈 관련 목표와 다짐
    • 장기 목표: 순자산을 20억 이상 일구기 
    • 단기 목표: 5~10년 이내에 투자용 부동산을 분양받거나 매수하
  • 하는 일: 비영리재단 / 연구지원 / 9년 차 / 과장
  • 세전연봉: 5,100만 원 
  • 월 평균 실수령액: 월급 390만 원, 부업(연간 50~150만 원), 배우자 월급 330만 원
  • 주거 형태: 본가거주
  • 현재 자산: 약 2억 2천만 원(가계 자산 합계) 
    • 현금성 자산: 4,150만 원(청약예금 1,500만 원, 주택청약종합저축 720만 원, 외화예금 280만 원 포함) 
    • 투자 자산: 약 1억 4천만 원
    • 연금: 3,910만 원 

나의 한 달 돈 관리 방법

  • 월급관리: 가계합산이 아닌 개인을 기준으로 작성했습니다.
    • 월급이 들어오면 신용카드 대금을 미리 결제합니다. 약 50만 원 정도가 한 달 용돈, 생활비예요. 
    • 그 외 정기지출은 보험료, 통신비, 관리비 등이 있어요. 
    • 나머지 급여를 적금과 연금, 정기투자(투자자문 서비스), 비상금 순으로 이체합니다. 적금에 150만 원, 연금은 연금저축펀드 25만 원, IRP 25만 원을 넣고 정기투자는 매월 0~100만 원 사이를 넣어요. 

부동산 고민과 채상욱 님의 솔루션

Q1. 주택담보대출비율(LTV)을 최대 어느 정도로 잡아야 할까요?

지하철역 기준 도보권 공공분양단지 사전청약에 당첨되었습니다. 분양가는 상승분을 감안할 때 약 4억 8천만 원이에요. 현재는 이 금액을 기준으로 자금 계획을 세우고 있어요. 

본 청약은 2023년 6월에 있고, 2023년 7~8월 계약금으로 분양가의 10%를 내야 해요. 2025년 하반기까지 중도금 50%를 5회에 나눠서 내고 2026년 1월에 잔금을 치루는 일정이에요. 

저희 부부 자산으로는 계약금 10%와 중도금 10%씩 3회차로 총 40%까지 대출 없이 납부할 수 있어요. 나머지 중도금 2회분은 대출을 받고, 입주 시에 주택담보대출로 중도금 대출을 상환할 계획이에요. 

이런 상황에서, 소득과 보유자산을 고려해 주택담보대출비율(LTV)을 최대 어느 정도로 잡아야 할지 궁금합니다.

A1. DSR은 세후소득의 20% 이내가 적절합니다

LTV는 제도적 한계까지 받을 수 있어요

LTV 기준은 약 60%선입니다. 현재 분양가의 40%까지 마련되셨다고 했는데 굉장히 바람직한 상황이에요. 분양가 4억 8천만 원 기준으로 남은 60%의 분양가, 즉 2억 8,800만 원은 주택담보대출을 받을 수 있을 것으로 보입니다. 

DSR은 20% 이내로 관리해주세요

분양 아파트를 위해 주택담보대출을 받으면 원리금 상환액은 세후소득의 20% 이내로 관리해주세요. 한국 가구의 평균적인 소득대비 주거비 지출이 15~20% 이내예요. 

부부합산소득이 720만 원인 것을 감안하면, 현재의 소득 수준에서는 원리금 지출액 합계가 월 150만 원이 넘지 않는 것이 좋을 거 같습니다.

주거비가 20%를 초과하면 다른 소비가 위축되거나 저축 활동 등이 잘 되지 않기 때문에 이 비율을 유지하는 것이 중요해요.

Q2. 현재 거주 중인 아파트를 증여 받는다면 어떤 방법이 좋을까요? 

현재 부모님 명의 아파트에서 거주 중이에요. 부모님은 지방에 거주하고 계시고 제가 거주 중인 아파트를 저에게 증여하고 싶어 하세요. 현재 기준으로 시세차익, 공제금액 등을 감안해 증여세를 계산하면 1억 3천만 원가량 돼요. 

부동산 관련 정책, 세금이 자주 바뀌어서 복잡하긴 하지만 어떻든 간에 부담이 커요. 특히, 아파트 분양을 위해 대출을 받고 증여를 받으면 증여세 부담으로 총주거비가 너무 커질 것 같습니다. 

이 상황에선 어떤 점을 고려해 증여 계획을 세우면 좋을까요? 

A2. 새로운 아파트 분양과 증여 계획을 세워보세요

양도세를 줄이는 데 집중해보세요

현 거주주택을 증여받는 경우를 가정해보겠습니다. 양도세를 내더라도 주거비를 줄일 수 있는 방안이기 때문에 현재 주택에 거주하는 것이 유리해 보입니다. 

증여를 결정할 경우, 양도세 부담을 줄이는 방법을 위주로 봐야 할 텐데 저가양도 방식 등을 고려할 수 있습니다. 

가족 간 저가양도는 부모님이 저가양도분에 대한 양도세를 내는 방식으로 매수자는 매수부담이 줄어요.  양도세를 매수자가 대납하는 ‘저가매수방식’으로 매매할 수도 있는데, 다양한 시나리오가 나올 수 있기 때문에 세무상담을 받을 필요가 있겠어요.

분양받은 아파트를 활용해 대출 부담을 줄일 수 있어요

사전청약이 당첨된 아파트를 준공 후 전세로 돌려서 대출 부담을 줄이는 방법도 있습니다. 

해당 아파트는 분양가 상한제가 적용되어서 의무거주 기간이 적용돼요. 그렇지만 최근 의무거주 조건을 완화할 조짐이 보여서 이를 활용할 수도 있습니다. 

먼저 당첨된 아파트에 전세를 줘서 대출 부담을 줄이고, 보유 기간 중에 의무거주 기간을 채우는 방식을 고려해보세요. 

📌 본 솔루션은 필진의 의견으로 어피티의 공식 견해와 일치하지 않을 수 있습니다.

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