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전세 사기도 ‘예방’이 중요해요

black bird under blue sky

글, 푸른바다

📌 코너 소개: 돈을 버는 것, 불리는 것만큼 ‘번 돈을 잘 지키는 것’도 중요합니다. 이 코너에서는 변호사 푸른바다 님과 함께, ‘내 돈을 지키는 생활법률’ 이야기를 들려드릴게요.

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지난 2화에서는 전세사기의 대표적인 유형과, 임대차계약시 체크해야 할 사항들을 살펴보았어요. 오늘은 이어서 구체적인 전세사기 예방법을 알려드릴게요.


전세보증보험 가입하기

전세보증보험 가입은 임대인이 전세금을 반환하지 않는 경우, 가장 간편하게 전세금을 회수할 수 있는 수단이에요.

대표적으로 HUG(주택도시보증공사)에서 제공하는 전세보증보험이 있어요. 임차인이 임대인으로부터 전세금을 반환받지 못하는 경우, 보증기관의 대위변제로 반환 보증 한도 내의 전세금을 회수할 수 있는 안전장치가 되죠.

보증 내용은 크게 두 가지예요.

  • 전세보증금반환을 보증: 임차인에게 전세보증금 반환
  • 전세자금대출특약보증: 금융기관에 전세자금대출 원리금 상환

이후 보증기관이 임대인에게 구상권을 행사해서 대위변제금을 회수해요.

임대차계약시 만약 전세보증보험 가입이 거절되는 경우, 임차인이 위약금 등의 페널티 없이 임대차계약을 해지할 수 있도록 하는 내용을 특약사항으로 반영해두면 도움이 될 수 있습니다.


대항력 확보하기

✔️ 임대차계약의 특수성 이해하기

소유권과 같은 ‘물권’은 배타적 권리로서 누구에게나 주장이 가능한 권리이고, 그와 같은 특성상 부동산등기부와 같이 대외적으로 권리관계를 공시할 수 있는 수단이 있어요.

반면, 임대차계약에 따라 발생한 권리관계인 ‘채권’은 원칙적으로 계약당사자에게만 주장 가능한 권리라는 특성을 가지고, 공시수단도 없다보니 외부에서는 존재 자체도 알기가 어려워요.

✔️ 대항요건 이해하기

이러한 특성상, 임대차계약이 존재하는 부동산의 소유권자가 소유권을 양도하는 경우, 기존 임차인과 부동산 양수인에게 예측 불허의 피해가 발생할 수 있어요.

피해를 막기 위해 주택임대차보호법에서는 임차인이 계약당사자(기존 임대인)가 아닌 부동산 양수인이라는 제3자에게 임대차계약의 존재 및 내용을 주장하기 위한 ‘대항요건’을 마련해 두고 있습니다.

✔️ 주택인도 + 전입신고

대항력 발생요건은 바로 주택인도 및 전입신고를 통한 주민등록입니다. 임차인이 법령상 규정된 대항요건을 갖출 경우 제3자인 부동산 양수인에게도 대항력을 주장할 수 있어요.

대항력이 발생하면 임대차계약 목적물인 주택이 경매 등을 통해 소유자가 변경되더라도 기존 임대차계약 기간 동안 계속해서 거주할 수 있고, 계약 기간 종료 후 부동산 양수인에게 전세금 반환을 청구할 수 있게 됩니다.


우선변제권 확보하기

주택임차인의 우선변제권은 국민의 주거를 안정시키고, 경제적 약자를 보호하기 위해, 채권자평등원칙의 예외로서 주택임차인에게 다른 일반채권자들보다 우선하여 변제받을 기회를 부여하는 제도예요.

우선변제권은 앞서 설명드린 대항요건을 충족하고, 확정일자를 받아 확보할 수 있어요.

확정일자란 그 증서가 작성된 날짜에 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 날짜예요. 


만약의 상황까지 대비하기

그런데 주택임차인이 전입신고하여 주민등록을 하고 확정일자를 받더라도, 익일 0시부터 효력이 발생한다는 점을 악용해 효력 발생 전 근저당권을 설정하는 등의 행위를 하는 악질 임대인도 간혹 있습니다. 등기는 당일 효력이 발생하거든요.

이런 경우 우선변제권이 후순위로 밀려나 전세금을 반환받지 못하는 피해가 발생하기도 해요. 때문에 임대차계약상 특약사항으로 이와 같은 행위를 금지하는 규정을 반영해 둘 필요가 있습니다. 

특약사항 예시 🔍


“임대인이 임차인의 전입신고일 당일 근저당권을 설정하거나 기타 임차인의 권리에 우선하는 채권을 발생시킨 경우, 본 계약을 무효로 하고, 임대인은 임대차보증금 전액을 즉시 반환하며, 임차인에게 위약금 000원을 손해배상금으로 지급한다.”

최근엔 이러한 악용 사례를 막기 위해 확정일자 정보를 금융 금융권에 연계하기 위한 시범사업 업무협약이 체결되었다고 해요. 앞으로는 전세사기 예방에 대한 인식이 더 널리 퍼지고, 법적 예방 장치도 강화되어 전세사기 피해가 줄어들기를 기대해 봅니다. 

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