보증보험 기준이 강화될지도 몰라요

전세보증보험 가입 기준이 강화되면, 전세금이 주택 가격의 대부분을 차지하는 매물, 즉 ‘무자본 갭투자’에 가까운 매물은 보증보험 가입이 어려워져요. 최근 HUG가 더불어민주당 손명수 의원실에 ‘전세보증 근본적 개선대책’을 제출했는데, 현행 90%인 담보인정비율을 80%로 낮추는 안이 포함돼 있었어요. 담보인정비율이 낮아지면, 보증보험에 가입할 수 있는 전세금 한도가 낮아져요.

빌라 중심으로 역전세가 우려돼요

요즘엔 전세를 구할 때 ‘보증보험에 가입할 수 있는 매물’을 찾는 게 필수 체크리스트가 됐어요. 집주인 입장에서는 세입자를 들이기 위해 보증보험 가입요건에 맞추는 게 중요한 상황인데요, 이런 상황에서 HUG가 제시한 안이 현실화되면 지금보다 전세가를 낮춰야 해요. 전세금이 이전 계약 때보다 낮아지는, 이른바 ‘역전세’가 발행하는 거죠. 만약 전세가를 낮추지 않으면 보증보험 가입이 불가능하고, 결국 신규 세입자를 구하지 못해 집이 경매로 넘어갈 수 있어요. 집주인이 현금이 충분하면 역전세가 발생해도 이전 세입자의 전세 계약금을 돌려주고 새로운 세입자와 계약할 수 있겠지만, 현실은 그러기 어려운 경우가 많은 게 문제예요. 개선대책이 시행되면 역전세로 인한 전세 보증사고 위험에 노출되는 빌라가 전국 10가구 중 7가구에 달할 거라는 분석이 나오며 우려를 사고 있어요.

HUG 입장에서도 딜레마예요

HUG는 보증보험에 가입한 세입자가 집주인으로부터 보증금을 돌려받지 못할 경우, 그 보증금만큼의 돈을 세입자에게 대신 돌려주는데요(대위변제), 그 금액이 올해 5조 원에 달할 수 있다는 분석이 나와요. HUG의 재정 부담이 이렇게 커지면, 주요 사업인 보증 여력이 고갈될 수밖에 없어요. 이런 예산 고갈 문제를 해결하기 위해 전세보증보험 가입 문턱을 높이려는 중이지만, 그럴수록 역전세에서 전세 보증사고로 이어지는 흐름을 가속화시킨다는 점이 참 딜레마예요.