글, 화난사람들
📢 당하지 않기 위해 알아야 할 금융 이야기를 <고소한 금융>에 담았습니다. 금융소비자를 위한 경제 미디어 어피티와 법률플랫폼 ‘화난사람들’이 함께 만든 코너예요.
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지난 주에 이어 오늘의 주제는 전세 사기 대응법입니다. 법률플랫폼 ‘화난사람들’에서 전세 사기 피해자 집단 소송 프로젝트를 진행하는 남상진, 이재민 변호사(법무법인 산하)와 함께 전세 사기 대응법을 더 자세히 알아볼게요.
중개사무소가 사기에 가담한 경우도 있습니다
어피티: 중개사무소가 전세 사기에 가담한 경우도 있나요?
남상진 변호사, 이재민 변호사(이하 변호사): 네, 있습니다.
중개사무소가 조력자로 가담하는 경우, 크게 세 가지 사기 유형이 있어요.
- 깡통전세 사기: 집주인이 신탁회사에 집의 소유권을 이전한 후, 은행 대출을 받은 뒤 이를 갚지 않아 집이 경매로 넘어가는 유형
- 중복계약 사기: 여러 세입자와 전세계약을 체결하여 전세보증금을 가로채는 유형
- 이중계약 전세 사기: 부동산중개업자가 집주인에게는 월세 계약을 체결하였다고 통보하고, 세입자와는 전세계약을 체결하여 보증금 차액을 편취하는 유형
이 경우 수사기관에 피해 사실을 신고하고 임대인과 중개사무소를 상대로 보증금반환 및 손해배상청구소송을 제기할 수 있어요.
또한 한국공인중개사협회를 상대로 공인중개사로부터 피해를 당했다는 사실을 이유로 공제금 지급을 청구하는 것도 방안이 될 수 있어요.
가장 기억에 남는 사건은 무엇인가요?
어피티: 수임한 사건 중, 가장 기억에 남는 사건과 그 이유를 알려주세요.
변호사: 전형적인 갭투자 전세 사기 사건이에요.
피해자는 건축주와 임대차계약을 체결했고, 그 후에 건축주는 제삼자에게 건물을 매매했습니다.
피해자는 변경된 소유자와 임대차 승계계약을 체결했는데, 건물의 가치가 보증금보다 낮아 보증금을 온전히 돌려받을 수 없는 문제가 발생했던 사건이에요.
건축주와 새로운 임대인의 기망 의사를 입증하기도 쉽지 않고, 새로운 임대인을 상대로 강제집행을 하더라도 마땅히 보전할 수 있는 재산이 없었고, 애초부터 치밀하게 전세 사기를 설계했다는 생각이 들어서 특히 기억에 남습니다.
보증금 반환 소송은 딱 한 가지입니다
어피티: 임대차보증금을 돌려받지 못했을 때 어떤 소송을 진행할 수 있나요?
변호사: 임대차보증금을 반환받기 위해 제기할 수 있는 ‘소송’은 임대차보증금반환청구소송 하나뿐이에요.
다만, 단순히 임대차보증금의 반환을 해태하고 있는 정도가 아니라 전세 사기의 정황이 있는 경우라면 임대차보증금반환청구 외에 손해배상청구소송과 형사 고소도 진행할 여지가 있어요.
그리고 소를 제기하기 이전에 내용증명 발송, 지급명령신청 등 간이절차를 활용할 수 있습니다.
소송에서 이겨도 보증금을 받지 못한다면?
어피티: 소송에 승소해도 임대차보증금을 받지 못하는 경우가 있다고 들었어요. 이때 임대차보증금을 돌려받을 수 있는 다른 방법은 있는지 설명해주세요.
변호사: 승소하더라도 보증금을 받지 못하는 경우가 있습니다.
임대인이 보증금을 반환할 의사와 자력이 없고, 임대차 목적물의 가액이 임대차보증금의 액수보다 낮은 경우 임대차보증금을 돌려받기가 어려워져요.
이 경우 예금채권, 유체동산 등 임대인의 다른 재산을 찾아 압류해 강제집행을 시도합니다.
가장 대표적으로 부동산 경매를 신청할 수 있고, 선순위 채권자가 없다면 낙찰가에서 보증금을 우선변제 받을 수 있어요.
전세보증보험에 가입되어 있다면, 주택임차권등기명령을 신청한 후 보증채무의 이행을 청구할 수도 있습니다.
전세 거주 4년 차, 어피티 대표 JYP의 올해 목표는 ‘전세금 잘 돌려받기’입니다. 전세 사기 뉴스가 쏟아지는 요즘 불안한 점이 한두 가지가 아니라고 해요.
법무법인 산하 남상진 변호사를 직접 만나 물어봤습니다. 전세 사기, 그래서 어떻게 예방할 수 있고, 당하면 어떻게 해야 하나요?
📌 이 글은 경제적 대가 없이 화난사람들과 협업으로 제작됐습니다.
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