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두 가지만 기억하세요, ‘깡통전세’와 ‘갭투자’

글, 푸른바다

📌 코너 소개: 돈을 버는 것, 불리는 것만큼 ‘번 돈을 잘 지키는 것’도 중요합니다. 이 코너에서는 변호사 푸른바다 님과 함께, ‘내 돈을 지키는 생활법률’ 이야기를 들려드릴게요.

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전세 사기 수법, 아는 만큼 보인다

지난 1화에는 ‘깡통전세’라는 말이 여러 번 등장했습니다. 전세 사기 뉴스와 함께 자주 등장하는 용어인데요, 정확히 무슨 뜻일까요? 

깡통전세는 전세금이 그 부동산의 실제 가치를 초과한 상태를 말합니다. 그 부동산을 처분해도 전세금만큼의 금액을 확보할 수 없다는 뜻이죠. 

깡통전세는 크게 두 가지로 나누어 볼 수 있어요.

  • 부동산 매매시세 자체가 이미 전세금보다 낮은 경우 
  • 부동산 매매시세 자체는 전세금보다 높을지라도, 그 부동산을 담보로 하는 선순위 담보부채권들이 존재해, 경매·공매 등을 통해 처분하더라도 채권자들에게 배당될 수 있는 금액이 전세금보다 적은 경우

전세 사기 이슈에서 ‘갭투자’도 중요한 키워드였죠. 갭투자는 시세차익을 목적으로 매매가와 전세가의 차이가 적은 주택을 구매하는 것을 뜻합니다. 이것이 왜 문제가 될까요?

  • 우리나라 은행에서는 거액의 전세금(=임대차보증금)을 낮은 이율로 대출해주고 있어, 전세가가 매매가 대비 상당히 높은 수준에서 형성되어 있습니다. 
  • 그러다 보니 전세금 반환 채무를 승계하는 조건으로 비교적 소액의 자기 자본으로도 부동산을 매수할 수 있는, 이른바 ‘갭투자’가 가능한 구조예요.
  • 갭투자로 부동산을 매수한 새로운 집주인은 임차인에게 보증금을 반환할 자력이 없는 경우도 많았습니다.

이제 정확한 의미를 알았으니 피해 예방법을 알아볼 차례입니다.


이 내용을 체크해보세요

🚨 전세금이 매매시세의 70%를 넘어서나요?

깡통전세로 인한 피해 가능성

  • 시장에서 매매가 선호되지 않아 처분이 용이하지 않은 일부 부동산은 전세가가 매매가와 비슷한 수준으로 높게 형성되는 경우가 많은데, 
  • 임대인의 채무초과로 부동산이 경매되는 상황까지 간다면 경매 특성상 매매 시세보다 훨씬 낮은 금액에 낙찰될 수밖에 없고
  • 일부 세금 등 선순위 채권자에 이어 후순위로 배당을 받아야 하는 상황이라면 전세금 전액을 온전히 회수하기는 어려울 것입니다.  

갭투자로 인한 피해 가능성

  • 적은 자본으로 갭투자를 한 집주인은 퇴거하는 임차인의 전세금을 자력으로 반환할 수 없어, 신규 임차인으로부터 전세금을 받아 퇴거 임차인에게 반환할 계획인 경우가 많은데, 
  • 만약 신규 임차인이 구해지지 않거나, 혹은 구해지더라도 전세가가 기존보다 큰 폭으로 하락하는 ‘역전세’ 현상이 발생할 경우 기존 임차인은 전세금 전액을 제때 반환받기 어려울 수 있습니다. 

이런 점들을 고려할 때, 일반적으로 임대차계약 당시 매매시세의 최대 70%를 넘어서지 않는 전세를 안전하다고 판단해요. 

Tip. 매매시세를 확인하기 어려운 신축 빌라라면?

  • 국토교통부, 주탁도시보증공사(이하 HUG), 한국부동산원이 함께 만든 ‘안심전세’ 스마트폰 앱(안드로이드 / iOS)을 활용할 수 있어요. 
  • 이 앱에서는 거래이력이 없어 시세를 알기 쉽지 않았던 신축빌라의 적정가치를 산출해 제공합니다. 악성 임대인 여부, 보증사고 이력 등 정보도 열람할 수 어요. 
  • 이 외에도 HUG 안심전세포털빌라시세닷컴 등의 서비스를 시세 확인에 활용할 수 있습니다. 

🚨 부채나 세금 체납이 있지는 않나요?

임대인에게 나(임차인)보다 배당순위가 앞서는 담보부채권이 있는 경우, 부동산이 경매에 넘어가서 낙찰되더라도 우선적으로 변제하게 되어 있는 채권과 세금을 먼저 변제하게 되어 있습니다. 

이런 경우를 대비해 아래 내용을 꼭 확인해야 해요.

  • 계약하고자 하는 부동산의 등기부등본을 확인해 나보다 배당순위가 앞서는 담보부채권 등의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.
  • 앞서 소개한 ‘안심전세’ 앱에서 국세·지방세 체납 여부 정보를 제공하고 있으니 임대인에게 본 앱을 통한 정보 확인에 동의하도록 하여 확인할 수 있어요.

‘특약’으로 단단하게 무장하는 방법

그렇다면 부채나 세금 체납이 있는 경우에는 무조건 전세 계약을 하지 않아야 하는 걸까요? 꼭 그렇지만은 않아요.

선순위 담보부채권으로서 근저당권이 존재하더라도, 만약 임대인이 임차인이 지급하는 전세금을 수령함과 동시에 그 피담보채무를 변제해 근저당권을 말소하겠다고 약정하는 경우도 있거든요.

단, 혹시라도 임대인이 수령한 전세금을 약속대로 근저당권 말소에 사용하지 않을 경우를 대비해 계약서에 특약사항을 잘 반영해 두는 것이 좋습니다.

특약사항 예시 🔍


“임대인은 본 계약에 따른 임대차보증금 잔금을 지급받음과 동시에 근저당권자 OOO의 채권최고액 000원 근저당을 즉시 말소한다. 임대인이 이를 위반하여 근저당권이 말소되지 않을 경우 본 계약은 무효로 하고, 임대인은 임대차보증금 전액을 즉시 반환하며, 임차인에게 위약금 000원을 손해배상금으로 지급한다.” 

세금 체납도 비슷한 방법으로 대처할 수 있어요. 

  • 임대차계약서상 임대인으로 하여금 국세·지방세 체납사실이 없다는 점을 보증하도록 하고
  • 임차인이 전세금 잔금 지급 전 임대인의 국세·지방세 체납 여부를 확인하는 절차에 협조할 의무를 부과하며, 
  • 체납세액이 있을 경우 계약을 무효화하는 특약사항을 반영해둔다면 미처 예상치 못한 당해세로 인한 피해를 예방할 수 있어요. 

특약사항 예시 🔍


“임차인은 임대차계약 체결 후 임대인의 국세·지방세 체납여부 확인을 할 수 있으며, 임대인은 이를 위해 임차인에게 필요한 자료를 제공하고, 확인절차에 협조할 의무를 부담한다. 임대인의 체납세액이 있을 경우 임차인은 본 계약을 해제할 수 있다. 이 경우 임대인은 임차인으로부터 기 지급받은 계약금액 전액을 반환하며, 임차인에게 위약금 금 000원을 손해배상금으로 지급한다.”

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